北京楼市：立水桥的小户型保值度如何？

2022-04-13家居

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：

1、提问：京爷好，向您请教，我们夫妻两人，工作地点分别在国贸和北三环，准备未来1-2年要孩子，有套广渠门xx老小区，通勤、生活非常方便，房子住着也挺舒服，但无小区环境，且对口的初中不大行。比较犹豫是否要做置换，再加些钱，凑到800万元，还能再贷186万元，去富力城D区、太阳公元、火星园、润枫水尚东区这些品质小区置换套大一居或者小两居呢？不过感觉按最近的房价涨幅，资金也不大够，有什么其他小区推荐吗？谢谢。

回答：你好，对于你来说广渠门xx确实还不错，而且住习惯了。当然，从升值性角度以及未来潜力来说，这个小区肯定是差了一些。主要是因为楼龄老，小区小，没学区，一直来表现相对一般。我是建议合适的时机下置换掉的。如果考虑1000万左右的房产，而且考虑学区，可以看看：亚运村的欧陆经典、紫薇天悦；太阳宫的圣馨家园；九龙山的风都柏林、东方雅苑。润枫水尚小区自然不错，完全可以选择，学校不突出，太阳公元、火星园也一样，品质和学校也很好，不过如果有小孩，可能住得有些局促。可以参见星球内部资料【北京各小区历史收益统计与分析】【这些二手房跑赢大盘】

2、提问：京爷您好，刚需上车，首付首贷，家里老大男孩老二女孩，老大今年要上小学，想买总价300左右的房子，工作在市里，现在犹豫是买个近市里的老破小还是郊区买个两居或者小三居，目前没有通州购房资格，要不要等三年再买？还是现在在顺义或者亦庄买，满足居住需求，或者是朝阳先买一个小的满足工作需要，孩子在外地上学几年后再置换？希望能有相对好些的教育资源

回答：你好，目前来看，教育还是东西海朝强一些，所以希望小孩短期就能上一个还可以的学校还是得在这几个区域买。东西海，300万，基本上买不到什么，因此，我建议可以重点看看朝阳。我建议可以看看农光里、花家地西里之类的小区，也算带点儿学区吧，有些性价比。建议看看星球内部资料【二手房看房买房技巧】

3、提问：京爷您好，想问下您海淀区内总价1000w以内次新三居，不考虑学区，有小区推荐吗，谢谢您

回答：你好，1000万以内，买个海淀次新三居室，是一个不容易的事情，基本上集中在五环外了，而且选择还不多。五环内的话，逸成东苑的小三居可以看看；五环外，看看观澳园、莱圳家园、燕清源。这个问题，很多人问，但选择确实少，所以永丰那几个新房都卖得好，毕竟海淀购买力实在太强了。详见星球内部资料【这些二手房跑赢大盘】

4、提问：京爷您好！想请教您，立水桥的小户型保值度如何呢？发现旭辉奥都是价格洼地，绿色app上好多80平400w的，有不少写的是大产权，但用途是公寓，这种房子能买不？谢谢您！

回答：您好，立水桥的小户型保值度得看具体小区情况。旭辉奥都应该是属于典型公寓代表，金融属性和流动性都受限，所以价格起不来，居住的话见仁见智了，实话说旭辉奥都在这类房产中属于算还可以的。投资的话，我认为适合有办公需求或者有闲钱的这种。未来投资的价值在于租金收益，以及赌政策放开。建议如果投资的话，尽量选择低总价的，这样安全性相对更高一些。详见星球内部资料【北京n大不能买的房产】

5、提问：您好，我最近在选二手房，手头1000万，想按此预算在华发颐园、筑华年、山水蓝维、亚奥金茂悦、润泽公馆、润泽悦溪、丽都壹号、东润枫景等处选房，想要个小三居，板楼最好，希望选有品质的小区，想听听您的意见，谢谢

回答：你好，这里面，新北苑的次新还是非常不错的，主要是因为板块好，品质次新成片，界面好，关注度高，升值性和居住性都不错，可以重点选择润泽公馆、润泽悦溪，或者其他几个次新。亚奥金茂悦小区也还不错，周围差了点感觉。华发颐园、筑华年、山水蓝维差点儿感觉，升值性不如新北苑。东润枫景板块还是差了点，小区也有些年头了，关注度相对小不少。丽都壹号的楼龄和品质，在周围有一定的稀缺性，也是可以选择的，唯一的就是周围界面差了一些。详见星球内部资料【这些二手房跑赢大盘】

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