北京樓市：立水橋的小戶型保值度如何？

2022-04-13家居

大家好，我是京爺，一名北京房產實操專家，擁有十年房地產行業經驗，是少有的能夠切入北京房產全流程交易與大數據分析的咨詢師！以下為公眾號提問精選：

1、提問：京爺好，向您請教，我們夫妻兩人，工作地點分別在國貿和北三環，準備未來1-2年要孩子，有套廣渠門xx老小區，通勤、生活非常方便，房子住著也挺舒服，但無小區環境，且對口的初中不大行。比較猶豫是否要做置換，再加些錢，湊到800萬元，還能再貸186萬元，去富力城D區、太陽公元、火星園、潤楓水尚東區這些品質小區置換套大一居或者小兩居呢？不過感覺按最近的房價漲幅，資金也不大夠，有什麽其他小區推薦嗎？謝謝。

回答：你好，對於你來說廣渠門xx確實還不錯，而且住習慣了。當然，從升值性角度以及未來潛力來說，這個小區肯定是差了一些。主要是因為樓齡老，小區小，沒學區，一直來表現相對一般。我是建議合適的時機下置換掉的。如果考慮1000萬左右的房產，而且考慮學區，可以看看：亞運村的歐陸經典、紫薇天悅；太陽宮的聖馨家園；九龍山的風都柏林、東方雅苑。潤楓水尚小區自然不錯，完全可以選擇，學校不突出，太陽公元、火星園也一樣，品質和學校也很好，不過如果有小孩，可能住得有些局促。可以參見星球內部資料【北京各小區歷史收益統計與分析】【這些二手房跑贏大盤】

2、提問：京爺您好，剛需上車，首付首貸，家裏老大男孩老二女孩，老大今年要上小學，想買總價300左右的房子，工作在市裏，現在猶豫是買個近市裏的老破小還是郊區買個兩居或者小三居，目前沒有通州購房資格，要不要等三年再買？還是現在在順義或者亦莊買，滿足居住需求，或者是朝陽先買一個小的滿足工作需要，孩子在外地上學幾年後再置換？希望能有相對好些的教育資源

回答：你好，目前來看，教育還是東西海朝強一些，所以希望小孩短期就能上一個還可以的學校還是得在這幾個區域買。東西海，300萬，基本上買不到什麽，因此，我建議可以重點看看朝陽。我建議可以看看農光裏、花家地西裏之類的小區，也算帶點兒學區吧，有些性價比。建議看看星球內部資料【二手房看房買房技巧】

3、提問：京爺您好，想問下您海澱區內總價1000w以內次新三居，不考慮學區，有小區推薦嗎，謝謝您

回答：你好，1000萬以內，買個海澱次新三居室，是一個不容易的事情，基本上集中在五環外了，而且選擇還不多。五環內的話，逸成東苑的小三居可以看看；五環外，看看觀澳園、萊圳家園、燕清源。這個問題，很多人問，但選擇確實少，所以永豐那幾個新房都賣得好，畢竟海澱購買力實在太強了。詳見星球內部資料【這些二手房跑贏大盤】

4、提問：京爺您好！想請教您，立水橋的小戶型保值度如何呢？發現旭輝奧都是價格窪地，綠色app上好多80平400w的，有不少寫的是大產權，但用途是公寓，這種房子能買不？謝謝您！

回答：您好，立水橋的小戶型保值度得看具體小區情況。旭輝奧都應該是屬於典型公寓代表，金融內容和流動性都受限，所以價格起不來，居住的話見仁見智了，實話說旭輝奧都在這類房產中屬於算還可以的。投資的話，我認為適合有辦公需求或者有閑錢的這種。未來投資的價值在於租金收益，以及賭政策放開。建議如果投資的話，盡量選擇低總價的，這樣安全性相對更高一些。詳見星球內部資料【北京n大不能買的房產】

5、提問：您好，我最近在選二手房，手頭1000萬，想按此預算在華發頤園、築華年、山水藍維、亞奧金茂悅、潤澤公館、潤澤悅溪、麗都壹號、東潤楓景等處選房，想要個小三居，板樓最好，希望選有品質的小區，想聽聽您的意見，謝謝

回答：你好，這裏面，新北苑的次新還是非常不錯的，主要是因為板塊好，品質次新成片，界面好，關註度高，升值性和居住性都不錯，可以重點選擇潤澤公館、潤澤悅溪，或者其他幾個次新。亞奧金茂悅小區也還不錯，周圍差了點感覺。華發頤園、築華年、山水藍維差點兒感覺，升值性不如新北苑。東潤楓景板塊還是差了點，小區也有些年頭了，關註度相對小不少。麗都壹號的樓齡和品質，在周圍有一定的稀缺性，也是可以選擇的，唯一的就是周圍界面差了一些。詳見星球內部資料【這些二手房跑贏大盤】

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