【法律解讀 | 物業公司不允許我家封陽台，怎麽辦？ 】
本文已發表在公眾號：業主法律觀察。
關於封陽台，涉及以下幾個問題
一、物業公司是否有權對裝修行為進行管理？
二、擬封的陽台屬於專有部份還是共有部份？
三、封閉陽台需註意的合規事項（以廣州市為例）
請聽我慢慢道來：
一、物業公司是否有權對裝修行為進行管理？
根據【物業管理條例】第四十六條 ，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
因此，物業服務企業如果認為裝修違反相關規定，有權制止並向有關行政管理部門報告。
二、擬封的陽台屬於專有部份還是共有部份？
陽台分為封閉式陽台和非封閉式陽台，根據【房產測量規範】【住宅設計規範】等規定，其建築面積的計算方式有所不同。
如：
1、【房產測量規範】的規定，封閉式陽台的建築面積按其外圍水平投影面積計算，非封閉式陽台的建築面積按其外圍水平投影面積的一半計算。
2、根據國家質素技術監督局、建設部聯合釋出【住宅設計規範】條文說明，陽台面積單獨計算，不應列在套內面積之中。
3、根據【商品房銷售面積測量與計算計量技術規範】，套內建築面積系指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽台建築面積之和，套內陽台建築面積系指套內各陽台建築面積之和。
但是，這是否意味著只有計算入建築面積的部份，才是專有部份呢？
根據【最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若幹問題的解釋】第二條
建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部份：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。
規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合約中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部份的組成部份。
另外，【住宅建築設計規範】第二章（戶內設計）規定將陽台規定在第七節，而第三章（共用部份）對此沒有規定。
【物權法】第七十一條規定：業主對其建築物專有部份享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
因此，筆者認為可以得出以下結論：
半封閉陽台也屬於專有部份，業主對專有部份享有占有、使用、收益和處分的權利。
三、封閉陽台需註意的合規事項 （以廣州市為例）
相關法律依據：
【物業管理條例】第四十八條
物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但 不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
【城市市容和環境衛生管理條例】第十條
一切單位和個人都應當保持建築物的整潔、美觀。在城市人民政府規定的街道的臨街建築物的陽台和窗外，不得堆放、吊掛有礙市容的物品。搭建或者封閉陽台必須 符合城市人民政府市容環境衛生行政主管部門的有關規定 。
1是否不違反【城市市容和環境衛生管理條例】第十條的規定，符合城市人民政府市容環境衛生行政主管部門的有關規定？
經查閱【廣州市市容環境衛生管理規定（2006）】，第二十二條規定，新建、改建建築物的陽台和窗戶的護欄、防盜網、空調器材托架、遮陽（雨）篷、公用電視接收系統等設施應當按照城市容貌標準設定，已建成但不符合城市容貌標準的應逐步改造。但值得註意的是，該條例未對違反第二十二條規定情形制定處罰規則。
建議咨詢廣州市城管局。
2有無違反建設工程規劃特許規定？
根據【廣州市房屋安全管理規定（2012修正）】第十三條，房屋使用過程中，不得有下列影響房屋安全的行為：（一）未報經城市規劃部門批準，擅自改變使用性質和擅自開（堵）外墻門窗、封閉陽台、搭建棚蓋或者在天台上建設建（構）築物。
因此，「未報經城市規劃部門批準，擅自封閉陽台」可能違反【廣州市房屋安全管理規定（2012修正）】，但如果不影響房屋安全，裝修行為符合物權法的規定。
根據【廣州市城市規劃條例】第三十八條，竣工投入使用的建（構）築物，未報經城市規劃部門批準，不得改變使用性質和擅自開（堵）外墻門窗、封閉陽台、搭建棚蓋或在天台上建設建（構）築物。
因此，封閉陽台需要經過城市規劃部門批準。建議咨詢廣州市規劃和自然資源局番禺區分局是否需要批準、需要經過何種流程。
3管理規約是否有效？是否不違反管理規約？
（1）若物業管理區域未成立業主大會
根據【物業管理條例】第二十二條，建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
根據【物業管理條例】第二十三條，業主在已對臨時管理規約予以書面承諾的情況下，受臨時管理規約約束。
（2）若物業管理區域已經成立業主大會
根據【物業管理條例】第十一條，制定和修改管理規約，由業主共同決定。
實踐中，一般由業主委員會啟動業主大會會議，由雙過半的業主表決同意透過。業主可向業主委員會了解表決過程，若認為關於管理規約的決議生效，即使內心不同意也應當遵守。若認為決議程式不合法，可考慮提起業主撤銷權訴訟。
問：為什麽別家可以封？而我家不行？【以下僅從另一面提供思路，謹慎效仿】
找一家跟你家戶型差不多、但是已經把陽台封了的鄰居，透過12345平台投訴，若相關部門答復稱該業戶封閉陽台的裝修行為合法，那麽您封閉陽台的裝修也不該受到阻撓，視處理結果再與物業溝通。
