那些爆改出租屋的知友們，你們退租後房東有什麽表示麽？

Timeline 上這個問題好活躍，忍不住點進來看一看。

其實這個問題很具有普遍性，之前給朋友提供了點法律意見權作參考。

去年有個設計公司的朋友 M 曾未經房東允許「爆改」過房子，提前退租的時候不僅被房東要求恢復房子原狀，還被要了一筆賠償。M委屈之下私信來問，我自然聊天之下給了些安慰。

不過安慰歸安慰，關乎房子「爆改」其實涉及了幾點法律問題，私以為很有必要聊聊，即：

在聊此類問題之前，先統一下表述：房客下文皆稱承租人，房東下文皆稱出租人。

第一個問題，承租人可以對承租的房子進行改造嗎？

答案是可以，但是必須經過出租人的同意。

按照【合約法】第 223 條之規定：

按照住建部頒布的【商品房屋租賃管理辦法】第 10 條之規定：

這裏雖然說到承租人經出租人同意才可以進行改造，然而口頭上的同意總有些許風險。為了盡可能降低風險莫如白紙黑字，故而，承租人最好在獲得出租人的書面同意之後再進行房屋改造。當然即使承租人獲允許進行改造也不意味著隨心所欲的魔改，承租人並不能隨意改變房屋的機構，譬如拆除承重墻之類。

那麽如果承租人沒有得到出租人的同意就私自開工了又當如何？

【合約法】 223 條已然規定，承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。這就意味著若未經出租人允許就進行魔改，承租人要恢復房屋原有狀態，或者賠償出租人因此造成的損失。

第二個問題，如果解除房屋租賃合約，又當如何處理改造（裝修）的房子？

對比上一個問題而言，可能這個問題才真正貼合了「那些爆改出租屋的知友們，你們退租後房東有什麽表示麽」的大眾疑問。

就房屋租賃合約解除而言，之前所謂承租人的改造，如果是屬於家具椅子之類的動產，自然可以由承租人自己收回；而對於改造時附著於建築物之上，無法剝離的材料，處理則要區分情況了。

1.改造時經過出租人同意

那就看雙方的約定了，正常退租的時候自行拆除也好，約定折價給出租人也好，隨汝樂意。

2.改造時沒有經過出租人同意

一般而言，由於承租人並未獲得出租人同意就進行了房屋改造往往會引發提前解除房屋租賃合約。此種情況下，因為承租人的原因導致合約被提前解除，那就要自負責任了，承租人可能要給出租人賠償一筆錢，又或者需要恢復原狀。

第三個問題，承租人和出租人在類似事件中應當如何規避風險？

正因為房屋租賃之中糾紛屢發，故而無論承租人，或是出租人都應當對房屋租賃合約有所用心。

基於避免後期撕破臉的目的，承租人和出租人最好要在房屋租賃合約中對各自對權利義務做詳細明確的書面約定。譬如就房屋改造而言，雙方應當事先談好要不要在承租期間進行改造，合約履行完畢後對改造的房屋應當如何處置之類的關鍵問題，比如裝修材料是無償歸出租人，還是折價給出租人，又或者直接約定租期屆滿承租人應當拆除恢復房屋租賃前的原狀。

當然，因為合約僅僅是約定了一些明面上的事宜。既然文章寫到這裏，總要寫些其他的Tips，我覺得對待承租人和出租人雙方其實不應偏頗，所以這裏給雙方一點規避改造風險的建議：

對承租人而言，上文已經展開，本應不贅述，但是重要的事情強調多次也不為過。房屋改造一定要取得出租人同意，並約定如何處置合約履行完畢後的情況。

對於出租人，也就是俗稱的房東而言，自然是要註意證據的保全了。在將房屋交付給承租人使用之前，比如用器材（手機、相機之類）透過攝影攝像的方式將房屋內部情況（比如房屋內部格局、家具擺放情況等）加以固定，以避免在租賃期限屆滿要求承租人恢復房屋原狀之時發生爭議無法提供證據。

最後，感謝 @輝夜 邀請。