中央別墅區
一. 歷史
中央別墅區做為北京最老牌的別墅區之一，至今發展已有20多年的歷史，早期以92年的麗京花園、麗斯花園、香江花園等別墅到現在的景粼原著、中糧瑞府等新樓盤，透過溫榆河和京密路的劃碎形成了涵蓋朝陽與順義的別墅區，逐步形成了北京九大別墅區中區位面積最大，區域別墅社區最多，配套最完善的別墅區，集中了進50個別墅樓盤。
二. 板塊分布
中央別墅區整體可根據溫榆河與京密路分為四個板塊，分別為後沙峪板塊，天竺板塊，孫河板塊以及大湖板塊。
三. 交通路線
交通路線分為「四縱兩橫一軌域」四縱是京承高速，機場高速，京密路以及即將建成的京密高架。兩橫是北側的機場二高和京平高速。一軌域則是貫穿中央別墅區中部的地鐵15號線。四縱兩橫一軌域的交通網絡給中央別墅區提供了優質的出行條件。
四. 配套設施
1.國際學校：北京70%的國際學校集中在這片區域包括順義國際學校，德威，京西，鼎石，哈羅等給與了中央別墅區非常豐富的國際教育資源。
2.休閑娛樂
周邊16大高爾夫俱樂部以及8大馬術俱樂部圍繞包括尼克勞斯，金色湖畔等高爾夫俱樂部，天星調良，亞薩園，月河灣等馬術俱樂部。
3.醫院配套
中央別墅區內唯一家三甲醫院-地壇醫院，原身是北京傳染病總醫院，後更名為地壇醫院。更有和睦家診所，空港醫院等醫療配套資源，部份別墅社區內部擁有自己的醫療康養機構。
4.商業配套
中糧祥雲小鎮，賽特奧萊，歐陸廣場，榮祥廣場等多個商業配套分布在中央別墅區的各個位置，更好的滿足周邊業主的需求，更有正在建設中的孫河25萬平的商業配套。
五、產品分析
中央別墅區的產品分析其實就是整個北京別墅發展的縮影，透過別墅建成的年代來分析可以看到在時代的發展，政策的影響下別墅的變化一目了然。
從最早92年的麗京花園、裕京花園、香江花園等拉開了別墅區的建設序幕，早期的別墅除了國內的精英人群外更多的服務於北京生活的外籍人士於使館人員，所以建設地點近機場，近使館區，同時建築形式多以美式，歐式，意式這種國外的建築風格以及建築形式為主。
一直到後來受眾群體逐步轉換為國內人士，開發商開始關註國人對房子品質的需求，別墅產品也逐步走向中國化，更多得南北向，全明格局，單層面積大，層高舒服的產品問世，建築風格上也衍生除了新中式別墅，戶型也出現了合院、府園等多種戶型，比如近幾年買的比較火爆的社區北京院子，景粼原著，中糧瑞府等。
自12年釋出 禁墅令 以來，除了 恒大麗宮 ， 九章別墅 這些之前的存量專案，已經不批獨棟別墅用地了，以至於後來的別墅專案基本都以類獨棟和合院的形式出現，也會包含一些高層洋房以及疊拼產品，最具代表性的就是孫河板塊的壹號別墅區，這塊政府先規劃後開發的神奇地塊。
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壹號別墅區（新孫河別墅區）
最近有幾個朋友在評論區留言想要了解了解這邊的樓盤，整個中央別墅區四大板塊我還是決定從孫河的壹號別墅區開始講起，主要也是因為經過這9年的發展，這個板塊的熱度一直是水漲船高，規劃的越來越完善，也越來越成熟，得天獨厚的地理優勢也決定了它註定不平凡。
拿地歷史
整個壹號別墅區是政府先規劃後開發的板塊，自2012年龍湖拿下第一塊地起，相繼 泰禾 、 首開 、 中糧 等地產大亨陸續開始拿地，截止至2019年9月12號，隨著最後一塊住宅用地被天恒+恒基聯合拍下，整個住宅用地也全部出讓。
板塊資訊
整個地塊共劃分成 18 個地塊， 住宅12塊，商業4塊，教育1塊。其中商品房8個專案（包括雙瓏原著，景粼原著，北京院子（一期），首開瑯樾，中糧瑞府，懋源璟璽，傲雲以及天恒恒基未上市的地塊），限競房4個專案（瑞悅府，天瑞辰章，禧瑞春秋，北京院子（二期）） ，目前限競房都已經售完，商品房還有 懋源璟璽 和 傲雲 有在售新房。商業地塊目前僅有城建石榴於2017年4月11日拿的地塊正在建設中。
板塊區位
整個板塊位於中央別墅區的 中心位置 ，可以享受到中央別墅區各個位置的商業、教育、醫療等配套，同時緊 鄰溫榆河生態走廊 （北京的綠肺），也是正在建設的 溫榆河沿線濕地公園 。交通上來說，南側 京平高速 ，西側 京承高速 ，東側京密路以及2023年即將建成的 京密高架， 出口就在孫河。距離 機場高速 ， 五環路 同樣很近。
內部配套
板塊內部配套有 30萬平的商業地塊 ，是藍色港灣的 2.3 倍，建成後將是整個中央別墅區最大的商業配套，預計也會成為整個別墅區的商業中心。 配套學校是公立學校 ，咱未確定哪一所，據聽說可能是人大附，80中或者景山三選一。整個板塊的中央規劃了一塊 10萬平的湖景公園 ，目前也處於正在建設的狀態，規劃平面圖已出，付予下方。
優劣勢分析-優勢
1.熱度高： 壹號別墅區板塊從14年龍湖雙瓏原著起售至今還有新房在售，整個板塊的熱度是持續升高的狀態。
2.圈層純粹： 所有專案做的都是豪宅專案，整個板塊內部沒有回遷房小區和普宅，主體產品都在1500-5000萬之間。
3.產品新： 整個板塊幾乎都是15年以後入住的小區，沒有老舊社區，樓體外立面到內部都非常新，並且所有社區人車分流，小孩老人在社區內部更安全。地面園林綠化相比較老小區都有很大升級，更有龍湖的兩個原著專案，園林界的天花板。每家每戶都設有電梯，更大程度的改善居住的舒適性。
4.產品全： 由於限墅令以及對容積率不能低於1.0的要求，開發商在拿地建設時大部份都采取了內部建設高端洋房，疊拼，聯排與獨棟等多種產品組合的形式，不僅保證了容積率能夠達到要求，同時也讓整個板塊的產品種類非常齊全。
5.配套優： 地處中央別墅區中心位置，在享受大板塊帶來的便利同時自身也有30萬平商業，名列前茅的公立學校，地鐵15好線孫河站，10萬平的人工湖景公園，三面被濕地公園包圍，環境空氣遠優於市內。
優劣勢分析-劣勢
1.花園小，樓間距偏近： 由於政策對容積率的限制，相比較中央別墅區的老社區來說壹號別墅區普遍存在花園小的問題，帶花園的疊拼、類獨棟、合院戶型花園基本都在25-60平之間，只有個別的邊戶或者樓王能夠做到大花園。樓間距同樣也相對老別墅社區來說偏近。
2.配套暫不齊全： 目前的壹號別墅區商業以及學校都在建設中，自身板塊內部的配套匱乏，日常生活的便利度不高，不過這也只是時間問題，預計2023年左右商業與學校以及孫河公園都會交付，屆時京密高架一號路段也會完工。
不管是哪個板塊，肯定都是有優勢有劣勢，選擇於否在於板塊的優勢是否足以覆蓋他的劣勢，壹號別墅區這個板塊恰是如此，這幾年的發展就好比是煎牛排，剛建成一兩個社區入手的人固然很好，但是就像2-3成熟的牛排，等到它7-8成熟還需要五六年的時間，周期比較長，畢竟愛吃生牛排的還是少數人，然而現在孫河板塊就好似7-8成熟的牛排，既沒有全熟，又能享受它的美味。各方面配套再有2-3年就會建成，所有的住宅專案都已建成，有一定的升值空間，自住或者投資都很合適。再加上目前的離婚政策以及貸款政策的影響，房價呈下降趨勢，更是改善或者投資入住孫河的好時機，畢竟房價走勢短期看政策，中期看經濟，長期看人口。
前兩天釋出了第一條回答有朋友在問有沒有推薦的社區，在結尾結合這篇文章給你一個回復吧，一手房就不做推薦了，目前在售的板塊內就兩個一手房社區，一個懋源璟璽，一個傲雲，這兩個對比板塊內目前同級別二手房價格高太多了。最為推薦的就是泰禾的北京院子（一期），由於泰禾集團內部的問題，院子一期的價格也受到了影響，但這個社區已經是交房5年的二手房社區了，開發商的問題並沒有涉及到這個小區，反而小區的價格成為了孫河窪地，社區的建築，園林，戶型和其他幾個小區比起來也毫不遜色，甚至合院戶型可以說是同級別無競品。
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老孫河別墅區
這次更新想了很久需要更新什麽內容，決定還是按照區位先把孫河別墅區的內容補全，除去上期講到 壹號別墅區（新孫河別墅區） 外，靠近市區最近的還有幾個別社區形成的老孫河別墅區，分別是 香江花園、長島瀾橋、觀唐別墅、中海望京府、泉發花園。
整個老孫河別墅區基本可以依托與每個社區去講解，泉發花園是鄉產權的小區在這裏不做展開講解了。
老孫河最具代表性的產品- 香江花園
1995年-2000年建成的中央別墅區最早的一批別墅產品之一，經過20多年的發展具備了完善的配套設施，成熟社區的標桿，同時也是老孫河主要的這三個社區中成交量最大，地塊最大，戶數最多的社區，香江還有另外一個美麗的名字-Riviera。北京最具煙火氣的別墅社區。
整個樓座圖可以看出香江四面全是綠化帶原生林可以說是
香江產品主要分為三類，酒店式公寓124戶（無燃氣），均價在800-1000萬左右，公寓64戶（東部無燃氣）目前價格在1800-2500左右，獨棟447戶價格在2600-5000萬之間。社區配套有8000㎡會所，足球場，籃球場，網球場，大小狗公園，景觀公園，中央公園等。社區內部包含多個國家的居民，深受外國喜愛。
老孫河社區內部最美的社區- 長島瀾橋
長島瀾橋作為老別墅景觀小區的標誌性樓盤，內部有 3萬平的原生水系 ， 綠化率更是能達到40％ ，內部產品種類為 聯排別墅-雙拼別墅-獨棟別墅 ，聯排價格在2000萬-2600萬，雙拼價格在3000萬左右，目前獨棟僅有一套在售報價1億（真正意義上的臨湖大獨棟）。
社區出門就是北京排名前三的國際學校（京西國際學校），租賃和買賣的市場都很穩定，也是中央別墅區距離市區最近的，位置優越。
廢話不多說，直接上圖-
觀唐別墅 -中央別墅區唯一一個經典中式別墅社區
在「拿來主義」橫行的北京別墅市場，觀唐打破了這種固有的理念，白墻灰瓦青磚的建築外立面，中式韻味十足，致力於打造屬於國人自己風格的別墅，整體樓盤分布非常對稱，三面綠化，北面和西面為綠化假山，南面為園區水系人工湖，整體分布寓意紫氣東來，社區分為1.2.3.5期，每期都有相應的春、夏、秋、冬園。
觀唐的產品均為中式合院型獨棟產品，面積區間在350-1000平之間，價格區間在3500萬到1億之間，社區內部圈層純粹，合院的戶型采光更好，中式的建築更顯底蘊與深沈。圍合式的高院墻私密性更強。
更新
中央別墅區- 天竺板塊
古時候，印度被玄奘稱為「天竺」。如今在北京，也有一個小鎮與它同名。
北京的天竺鎮，也算歷史悠久。在遼代，這裏是帝王「春賞花、夏納涼」之地，溫榆河在旁邊靜靜流過。在宋代，這裏建有大小廟宇13座，香火鼎盛，梵音繞梁。
21世紀的京城，有三個流傳甚廣、氣勢如虹的名字：中央政務區、中央商務區、中央別墅區。
三區之中，中央別墅區居於國際機場一側，按逆時針旋轉，依次排位天竺、後沙峪、孫河、大湖「四大天王」。板塊天王之首，是居中的天竺。
——天竺板塊
南臨北京的母親河-溫榆河（全長48公裏）
北至天北路，東至天柱東路，西至馨園二街
從1000萬至2.5億的別墅大豪宅，從一手到二手，應有盡有，單價從4萬至7萬，任由挑選
交通配套
緊鄰機場高速、3分鐘可達機場高速、6分鐘可達機場，20分鐘可達朝陽公園
緊鄰京密路：20分鐘可達三元橋，30分鐘可達望京。
商業配套-歐陸廣場
歐陸時尚購物廣場，在國展地鐵站附近，公交是新國展，旁邊是別墅區。
5層小樓，有吉野家，麥當勞，真功夫，華聯生活超市，還是高級生活超市，價格很貴，星巴克咖啡，中國銀行，工商銀行，康師傅私房牛肉面。芭斯羅繽冰激淩蛋糕。竹葉青，樂友孕童用品專賣店。別的都是我不太知道的店面 與國際潮流對接的時尚風向標，享受溫榆河的購物天堂和歡聚空間。
歐陸廣場坐落於北京東北郊溫榆河畔的中央別墅區北端，距三元橋12公裏，與新國際展覽中心隔街相望。竣工後將成為天竺和後峪區域內規模最大的單體商業建築。
溫榆廣場
由香港周大福集團開發的順義區首個全天候綜合式商場
環繞於多所經典高檔豪宅、高貴私家會所、鄉村高爾夫球場以及眾多國際名校間，名副其實成為京城首席豪宅區內的購物休閑生活好去處。吸引了數以千戶國內外政府及公司要員、企業總裁、海歸精英、名流商賈等。為了給區內龐大的顯赫居者提供品位生活及服務， 特開發此文化、生活、休閑廣場。廣場面積約15000平方米，匯萃中西餐飲、咖啡酒吧、麪包房、超市零售、潮流精品、水療美容、藝術畫廊等多種服務，一站式消費、一站式享受。
榮和廣場
榮和廣場」以「中國·我的家」為主題，在中央別墅區內營造了獨具特色的區域中心、鄰裏中心的商業氛圍。其吸納了50多家國際知名商業企業入駐，涵蓋了國際教育、國際醫療、國際商務及特色餐飲、休閑購物等多種商業業態。榮祥廣場將提煉於東西方文化中的優秀建築符號，融合出簡潔、樸拙、自然、親和的設計風格。墨綠的屋頂，乳白的墻面配上郁郁蔥蔥植物及點綴的小品，構成了一派祥和的景象
醫療配套-和睦家順義診所
和睦家順義診所於2002年正式開始營業，2013年完成擴建，是北京和睦家醫院在京管理和營運的第一家診所，位於北京市順義中央別墅區核心地帶，營業面積約為1050余平方米。診所團隊由技術精湛的國際化醫生和經驗豐富的雙語護士組成，確保您和家人能享受到國內高品質醫療服務。和睦家順義診所為包括嬰幼兒到老人在內的所有年齡段的患者提供專業持續的醫療服務，不僅有經驗豐富的家庭醫生、兒科醫生、心理科醫生和康復醫生等幫您診斷治療，還為您和家人提供以預防保健為主的「一站式」家庭醫學服務。
順義診所口腔科擁有舒適的診室、先進的口腔器材以及安全嚴格的消毒措施，確保您和家人能夠享受到高品質口腔科服務。
教育配套
北京德威英國國際學校
純英文教學。學校分為全日制幼稚園、小學、初中至高中，高二之前的課程與英國國家課程同步，高二高三則是教授IB國際教育文憑課程
青苗國際學校BIBS
接受學生年齡範圍：2-18歲 年級包含：幼稚園-12年級
學校類別：國際雙語學校
課程體系：陽光上東校區擁有國際文憑IB PYP認證和WASC認證。順義校區擁有WASC認證，其小學部為國際文憑IB PYP候選學校，初中部和高中部擁有國際文憑IB MYP和DP認證；東潤校區采用PYP模式下的國際小學課程和中國國家課程；青苗國際幼稚園使用專門為2-6歲孩子們設計的與IPC（國際小學課程）幼稚園階段課程相結合的自主研發課程。一年學費：小學和初高中（陽光上東校區和順義校區）186,000元
麗思嘉洛德幼稚園
北京溫莎幼稚園
溫莎雙語幼稚園采用了「英國國家課程」中的「幼兒早期教育基礎課程（Early Years Foundation Stage）」，並透過融入中國教育之精華，力爭更適應本土學生的需要。溫莎形成了以「遊戲」為基本教學方式，以「浸泡式」雙語環境為特色的課程模式。同時，溫莎充分考慮到了國內孩子的需求，為孩子順利進入國內公立學校做好了充分的準備。
娛樂配套-金色河畔GOLF俱樂部
北京金色河畔高爾夫俱樂部有18洞的球場，標準桿為72桿,球道總長7030碼。水障礙多是本球場的特點，前9洞都有不同形式的小溪和湖泊；球道較寬，稍有緩坡，但理想落球點卻窄而且多變；沙坑雖少，但分布合理；果嶺面積普遍較大，起伏變化較多，整個球場挑戰性極高。
產品種類分析
帶湖的別墅 -棕櫚灘，恒大麗宮。 價格區間3500萬-1.5億。
純獨棟別墅 -恒大麗宮、棕櫚灘、麗嘉花園、麗京花園、價格區間1700萬-1.5億。
公寓產品 -麗高王府、萬通新新家園、水木蘭亭、萬科天竺悅城。價格區間550萬-1200萬。
帶室內電梯別墅- 麗宮、萬通新新家園。價格區間2000萬-1.5億
2010年後的別墅- 萬通新新家園、麗宮（二期三期）、譽天下（二三四五期）、棕櫚灘二期。
價格區間600萬-2.5億。
一手新房- 恒大麗宮、譽天下、萬通新新家園。價格區間750萬-2.5億。
小區一覽
加更一期觀唐別墅專欄
最近對這個專案的感觸很深，在帶看的過程中大多數的年輕客戶對純中式的住宅的接受度不是很高，喜歡的客戶非常認可，不喜歡的客戶真的就是直接pass掉這個小區，於是乎本人想以此文來增加朋友們對觀唐的了解，真正了解之後，說不定你會愛上它。
後續會持續跟新剩余的幾個板塊，如果有想了解的小區可以評論或者私信，看到後會以加更的形式發不出來，最近疫情嚴重，居家辦公有很多時間整理資料，發步網絡哦！
觀唐別墅專欄
「不明白大勢，說不清楚道理就別玩專案」
--------呂大龍
從港味到歐陸風，從仿造到原版拷貝，拿來主義的行徑的確是一種滿足需求的捷徑，這種現象到現在被演繹到了極致，在別墅的產品中更是極致。市場上充斥著各種別墅類別、各種別墅概念、各種別墅風格，從表面上看，人們的居住條件是得到了明顯的改善，但這些都是非自我居住理性的表達，而是其他區域、其他年代、其他人群的居住理想。對此，清華紫光(北京)房地產開發有限公司董事長呂大龍深刻地認識到：「在整個別墅市場上，從90年代初到現在的這十幾年中，一直是拿來主義的產品占絕對的主力，很多專案直接是國外原抄的東西，確實在我們的市場上演繹到了極致，說好聽點，就是文化交流，但事實上，這是一種文化侵略。」「這種探索和嘗試不是出於發展商的興之所至或者獵奇，而是一種大勢所趨下的自醒和回歸。」
頂級中式別墅：中國樓市的空白點
中國作為一個正在崛起的文明古國，同時作為一個大國，有自己的文化傳統和深厚的根基，包括居住上的文化，所以，在中國完全應該創造自己風格的原創別墅，而不是照抄、照搬。
觀唐：探索和創新精神的產物
「中式別墅並非是復古，現代生活並不需要傳統生活的秩序，而是建造一個具有中國文化價值的載體來滿足中國人自己的精神內涵，同時具有西方現代生活的流線空間來滿足舒適，二者是相輔相成的統一體！」
觀唐的追求
既要「尋找中國傳統居住文化精髓」，同時又要「吸納現代生活流線」，創造北京「惟一的」、「離城最近的」、「全獨棟的」，同時又是「中式獨立院落住宅社區」。
那麽如何實作？
首先，它必須滿足「傳統」和「現代」這兩個條件；其次，它必須使「傳統」與「現代」能夠在同一個社區、同一所房子中達到完美的結合。觀唐所選擇的做法是：提取中國古典建築規劃精華，濃縮並總結出中國傳統建築最優美的符號，同時吸收成熟的西方式樣建築的空間最佳化原理，采用目前市場中具有的最現代化的營造技術和建築材料作支持，建造一片「最中國」，同時又是「最世界」的高檔涉外別墅區。
開 發 商：博華紫光置業有限公司
物 業：觀唐物業
專案開發：共四個區，分二期開發，都是地上兩層地下一層
開盤及入住時間及開盤價格
一期（一、二區）：2004年，2005年，2.1萬/平
二期（三、五區）：2007年，2008年，700/套 起
占地面積：48萬平
建築面積：9萬平
面積區間：280-1320平
售價區間：2800-22000萬
容 積 率：0.43
樓 間 距：10-20米
層 高：一層3.6米，二層5.65米，地下2.8米
總 戶 數：326戶
供 暖：自采暖
物 業 費：9元/平
會所服務內容：球類，遊泳，健身，超市，棋牌，客房SPA
綠化率：70%
樓盤名稱：觀唐中式宅院
樓盤位置：香江北路與觀唐東路交叉口
產權年限：70年
1、娛樂：專案周邊9家高爾夫，7家馬術俱樂部。
2、學校：2公裏內5所國際學校，1所國際幼稚園
3、交通位置：專案臨近機場高速，開車到東直門只需15分鐘
4、超近距離配套設施：東約1公裏為地壇醫院，南400平為和平醫院，西門出去步行，北100米即是奧特萊斯，東南邊就是京西學校。
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中央別墅區-後沙峪板塊
一.區板塊位置
後沙峪，歷經26年的歷史，隸屬於順義管轄，後沙峪位於燕山余脈和五彩淺山交界處,是北京海拔最高的地區，上風上水，吉祥之地，位於北京市東北部溫榆河畔，屬溫榆河流域，北運河水系，平原地貌，常年空氣質素保持一級水平，降雨較為充沛，氣候宜人。作為北京市水系最為發達的城之一，鎮域西側有蜿蜒流經的溫榆河，中央別墅區依溫榆河而建，錯落有致。另有羅馬湖這顆鑲嵌在後沙峪中部的明珠，周邊地區各國風情美食匯集，已經成為全市著名的特色美食聚集區。著力把後沙峪打造成環境優美、產業高端、和諧宜居、時尚魅力、國際化商務宜居區，打造國際一流和諧宜居示範區。
二、順義區域發展狀況
首都功能核心區
東城、西城、崇文、宣武，中國政治、文化中心和國際交往中心。
城市功能拓展區
朝陽、海澱、豐台、石景山，實作和拓展首都城市性質功能的重要區域。
城市發展新區
通州、順義、大興、昌平、房山和亦莊開發區，制造業和都市型現代農業的主要載體，疏散城市中心區產業與人口的重要區域。
生態涵養發展區
門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶，北京的生態屏障和水源保護地。
順義規劃定位
按照北京市新的城市總體規劃要求，順義區將作為北京市建設的重點新城，承 擔著現代制造業、國際交往、空港物流業、國際展覽業、體育休閑和居住的功能，是北京東北部城市化發展的核心，是未來一個相對獨立、功能完善的城市。
按照規劃，順義重點新城確立了「一港、兩河、三區、四鎮」的城市空間結構。一港指首都機場及臨空經濟核心區；二河指潮白河旅遊休閑度假區和溫榆河綠色生態走廊；三區指順義中心區（原衛星城三個組團）、空港區（後沙峪鎮中心區、空港工業區、溫榆河別墅區）、河東新區（南彩鎮和北小營鎮中心區）；四鎮———楊鎮、高麗營、李遂、趙全營，是統籌城鄉發展的橋梁。
順義產業發展規劃
順義以臨空產業和現代制造業為重點，全面引導區域產業向高端、高效、高輻射力的方向發展。第二產業重點發展電子及通訊器材制造、微電子等高新技術產業，汽車制造、裝備制造等現代制造業，以及設計研發、食品飲料、服裝、包裝印刷、家具等都市型工業。第三產業重點發展航空物流、國際會展、國際商務、文化創意、商業餐飲、旅遊休閑等，強化現代服務業的高端環節，積極引進具有總部職能的物流結算中心、數據中心和決策中心。進一步最佳化經濟結構，調整三次產業比重。
區域配套分析
教育： ISB國際學校、鼎石國際學校、海嘉國際學校等 70%以上的教育資源
商業： 榮祥廣場 歐陸廣場 祥雲小鎮
醫療： 友誼醫院 和睦家醫院（區域內頂級的私人醫院）
交通： 京承高速 機場高速 京密路，地鐵15號線以及多條公交線。
區域重點樓盤分析
中糧祥雲
投資商、開發商：中糧地產投資（北京）有限公司
景觀設計：易蘭規劃設計院；
地址：順義區安泰大街9號；
占地：235畝；
容積率：2.2；
物業類別：別墅；公寓；
建築類別：合院、聯排，多層板樓；
園林景觀風格：現代風格；
裝修：毛坯
專案特點分析-
別墅與公寓的完美結合：大部份 房源高標準的裝修進一步提升了產 品的價值與檔次。成熟的社區氛圍以及55萬平商業： 別墅以及公寓產品都已入住 ，成熟的社區分為對於投資者是 非常必要的，因為這會直接會影響 到租金水平。
龍灣別墅
投資商/開發商：北京英才房地產開發有限公司；
景觀設計：美國GBBN；
地址：順義區後沙峪鎮溫榆河別墅區21號地；
占地：120萬平米；
建面：35萬；
容積率：0.47；
物業類別：別墅；
建築類別：獨棟；
園林景觀風格：原創風格；
裝修：毛坯。
專案特點-
首創——唯一創新價值體系、中國傳統文化的內涵與別墅舒適度的生活空間完美疊加，唯一被【藝墅世界】收錄的中國原創專案
生活體驗感——高品質、密度低於1、私密性強、安全性高、舒適度佳
高素質的居住人群——國際化成長、孩子榜樣、未來發展
易出手——客戶關註度高、認可度高位置佳:沿溫榆河環境好，無航線噪音、安靜
交通便利 ，多所國際學校環繞，成熟的商業街，為別墅區客戶提供方便
小區的商業配套及內部環境，提高業主生活的環境質素，豐富業主的運動生活，滿足業主的日常所需
獨棟產品，以後越來越稀缺
入住率高，人氣旺
龍湖灩瀾山
投資商/開發商：北京龍湖置業有限公 司；
景觀設計：美國BASSNIAN住宅設計 事務所；
地址：順義區溫榆河中央別墅區、京 承高速後沙峪出口東1500米 ；
占地：24萬平米；
建面：10.8萬平米；
容積率：0.67；
物業類別：別墅；
建築類別：聯排；
園林特色：西班牙和托斯卡納風格；
裝修：精裝修，全套品牌家電家具。
專案特點分析-
高容積率的別墅產品：容積率為 0.67，但是別墅大面寬小進深的特 點讓產品的品質絲毫沒有降低。
景觀和植被：園林的層次感及原生植 被的移植增加了小區的精致與奢華。
精裝修：高標準的裝修進一步提 升了產品的價值與檔次。
優山美地
投資商：魯能地產；
開發商：北京碧水源房地產開發有 限公司；
景觀設計：倍爾高林；
地址：順義區溫榆河北岸，後沙峪鎮南；
占地面積：66.6萬平米；
建築面積：27萬平米；
容積率：0.4；
物業類別：別墅、公寓；
建築形式：獨棟、7層板樓；
園林景觀：A區中式B區美式C區西式
裝修：毛坯。
專案特點分析-
1.北京最大最知名的國際學校ISB近在咫尺， 獨享中央別墅區第一大教育配套
2.中央別墅區核心地段，中式、美式、西式風情大宅，世界不 同風格別墅盡在其中，讓您充分體驗奢華別墅生活 。
3.主會所、兒童會所\藝術會所，三大會所功能各異，彰顯豪宅品質。
更新
大湖板塊以板塊內的社區「大湖山莊」命名，整個板塊在中央別墅區的定位非常高端，豪宅雲集，像遠洋LAVIE,財富公館，九章別墅，晴翠園等都是整個別墅區頂級的高端樓盤。
整個大湖板塊共7個別墅樓盤，板塊非常好劃分，分別被京密路，溫榆河還有機場高速圍合成了一個三角形的地塊，憑借著優秀的地理位置整個板塊的關註度一直都很高。
板塊歷史
板塊的發展同樣也是依托於中央別墅區的發展而逐步建成，從03年的大湖山莊開始，一直到14年的九章別墅，逐漸形成了涵蓋7個別墅小區的板塊，內部主要以高端別墅區為主，整體價格在2000萬-10億之間，各個樓盤各有特點，有京城頂豪的遠洋LAVIE，也有明星雲集的晴翠園。
板塊配套
交通 ：近機場高速，京平高速，地鐵15號線孫河站，東北5環路，京密路以及即將建成的京密快速路。
教育 ：板塊內部有法國國際學校，10分鐘以內可到蒙台梭利國際學校，京西國際學校，哈羅國際學校。公立學校有北京第八十中學孫河分校。
商業 ：賽特奧萊購物中心，易世達購物中心，國際餐廳一條街等。
娛樂 ：尼克勞斯高爾夫俱樂部，天星調良馬術俱樂部，黑騎士高爾夫俱樂部。
醫療 ：三甲醫院（地壇醫院）
產品介紹
大湖山莊
一步一溫潤，處處皆是景。這是走在大湖最美的感受。
加拿大Matrix建築事務所在24萬平方米的土地上規劃有8萬平方米的集中綠化公園和6萬平別墅住宅區，一萬平方米的「T」形水面貫穿全區，分為東西雙坡帶。
高低起伏的道路蜿蜒坡上，猶如置身於山林之中，和自然最親密的接觸，這裏就是大湖山莊，朝陽區五環邊溫榆河流域內的純獨棟歐式別墅。穿過迎賓大道櫻花樹與落雨松環繞回家的路遠眺路那邊是碧湖水色
沿湖蜿蜒著一排排朱澄色的別墅，這裏有出門親水回家打球的絕佳花園
延續幾世紀的歐式貴族生活 ，為何讓人如此憧憬 歐式別墅不僅豪華貴氣，更多的是浪漫愜意。
鮮奶油色抑或金黃色的大理石，精致的石膏線和裝飾柱，修剪整齊的灌木，親水的庭院，品味高雅，簡潔實用，呈現一種異國的生活格調小區內建會所，遊泳健身一應俱全。
專案優勢：
1.位於朝陽區，東北五環邊，真正的城市別墅；距離CBD望京僅僅10分鐘車程
2.交通便利距離機場10公裏，距離三元橋12公裏，15分鐘車程可達市中心；
3.純獨棟別墅，容積率僅0.25，密度低，環境宜居；
4.社區內8萬平公園僅供業主私享，1萬平T型水系貫穿全區；
5.社區90%以上的入住率，生活氛圍濃厚，空置不足10戶，租戶占比在30%左右；
6.住戶多為企業高管、外國大使、公司CEO等，素質高，居住圈層純粹；
7.周邊5所國際學校，3個高爾夫球場，2個馬術俱樂部，多條地鐵公交路線，配套齊全；
8.歐式獨棟，四周花園，每戶有4-6專屬車位；
9.單層面積在180-300平，多為中西雙廚，居住體驗感極佳；
10.客廳6.5米恢弘挑空，框架結構，可隨時設計戶型。
專案資訊
開 發 商 ： 北京金來欣房地產開發公司
物業公司： 城市展望物業管理公司
建築類別： 別墅
建築年代： 2003年
總 戶 數 ： 153戶
均價： 77584元/㎡
物 業 費 ： 12.5元/㎡/月
容積率：0.25
綠化率：50%
占地面積： 240000㎡
建築面積： 60000㎡
車位總數： 400個
車位配比： 1：2
人車分流： 不分流
產品類別： 獨棟別墅
裝修:精裝 簡約式風格
遠洋LAVIE
遠洋LAIVE由遠洋地產開發，排名北京第一位的別墅，建築工程和施薪金質，全部是國家一級工程公司，遠洋集團成立於93年，於2007年在香港上市，現為內地在港上市房地產公司十強
遠洋集團重點釘選北京市場，已在北京擁有20多個專案，大多地處各環路主幹線周邊、主要商業區域等核心黃金地段或交通便利地區。品牌在北京市場有很高的知名度和美譽度，深受客戶青睞，是北京最大開發商之一。遠洋聚焦「中年成熟」和「青年改善」兩類家庭，其中「萬和系」、「公館系」等成為中國高端品質住宅代表之作。
LaVie在法文中意為生命的含義，系遠洋深耕細作18年，問鼎中國高端不動產巔峰，傾18年心血大成之作，譽為遠洋的生命盤。
專案優勢
①超大花園，彰顯傳世大宅的氣派：社區占地2000畝，綠化率70%，容積率0.096，人均綠化面積10畝地，就像生活在公園裏一樣，花園面積是600平到2萬平，滿足業主和家人對花園的一切想象，讓業主和家人享受安靜祥和的別墅生活，容積率低至無可挑剔。
②15萬平水系，用人工打造12萬平湖景，3萬平小溪，12公裏長的水岸線，保證戶戶臨水，保證每戶樓王，都可以享受600米水岸線和萬平湖面，這在北京的別墅市場中，目前來看是獨有的，讓業主忙碌一天後，一進去lavie就像置身安靜的世外桃源。
③億元級獨棟，保證社區人群素質和圈層純粹，整個社區產品總價是8000萬起，很多業主都是朋友推薦成交的，居住人群是社會頂級精英圈層，上市企業的老總，或有涉外經驗的高素質高收入眼界開闊的海外創業人士。
專案資訊
遠洋LAVIE，於2003年1月拿地，2010年開盤一期，12年開盤二期，13年開盤三期，16年開盤四期五期。遠洋占地2000畝地，是故宮面積的兩倍，綠化面積70%，容積率0.096，只有190戶，均為獨棟產品，戶均綠化面積在10畝地，純天然氧吧，就像居住在公園中，花園面積600-20000平，可以滿足客戶對花園的一切想象，容積率每降低0.1，為業主帶來的好處是：樓間距增加2米，日照時長增加15分鐘，園區增加100棵樹，被鄰居吵醒的機會減少20%
社區總共分為五個期，共四種風格，英式，法式，意式，新古典式，一期面積是767平-1010平，二期930平-1926平，三四五期主力戶型是1100平到2000平，二期在社區東側，近東門，然後一期，三期，四期，五期，依次向西排列
作為中央別墅區的定海神針，遠洋LAVIE的戶型包含所有獨棟具備的功能和條件，前二後三設計，帶地下車庫層和室內泳池，每戶都配有千平以上大花園，最大程度還原了人與自然的諧調居住品質，遠洋單層層高為4.2米，每戶門頭配有2到4根12米高的四種風格的羅馬扶柱，大氣磅礴，戶戶有前庭院和後花園，為了讓業主更大程度的欣賞自家花園以及社區景觀，每戶配有11米的挑高，居住起來，大氣不壓抑
晴翠園
打造別墅標桿 唯美藝術生活
建築師們說,建造別墅的終極目標不是建築本身,而是創造夢想
在很多開發商的眼中,別墅只不過是花更多錢才能買到的房子,卻沒有挖掘出別墅這一產品的真正價值，實際上,別墅是對環境要求最高,最能體現建築藝術的產品 別墅不僅具有居住，這一大家都能看到的實用功能,更具有可供欣賞的建築藝術價值
專案優勢
據說,凡是到過晴翠園的人沒有不喜歡的,不少人都把能擁有一套這裏的別墅，當作自己的終極夢想，業主們說晴翠園是打假工程，北京有很多樓盤都號稱是別墅，豪宅，晴翠園第一個任務，就是把產品深入解讀，讓市場上所謂的豪宅在真東西面前露餡。 第二,給所有的社區做一個樣板,一個綠色 環保 舒適 自然的生態社區應該是什麽樣的
好房子,究竟好在哪裏?豪宅,究竟豪在何處?
陽光 空氣和水,這是市場給出的答案，我認為,只有把自然界的這三要素用好了,才是自然 舒適的好房子 豪華不是貼金鑲銀,也不是鋪張浪費,而應該是一個綠色 環保 舒適 自然的生態社區
專案資訊
1.開發商名稱：北京豐聯房地產開發經營有限公司
2.物業公司名稱：豐聯物業
3.位置：機場高速東葦路出口東側4公裏
4.類別：純獨棟養生別墅
5.專案平均層高：3米
6.專案平均樓間距：10-15米
7.專案總戶數：96戶
8.專案車位配比：1：1-2
9.車位使用年限：跟房子一體
10.專案供暖方式：專案水、電、氣市政直供； 11.專案采暖方式：地暖，中央空調； 12.專案容積率：0.21； 13.專案綠化率：80%; 14.交房標準：毛坯房； 15.專案共分為幾期：一期入住時間為2004年9月，二期入住時間為2006年7月 16.物業費：13.5元/㎡/月 17.供暖費：天然氣：3.8元/立方米 18.租金區間：6萬~10萬/月
卓錦萬代
卓錦·萬代蘭」是由一位僑居新加坡的亞美尼亞人，名叫愛尼絲·卓錦女士，於1890年在自己的花園裏培植而成的。1893年新加坡植物園為了紀念她，把這種花命名為「Vanda Miss Joaquim「，意思是卓錦女士之蘭花。1981年卓錦.萬代蘭被新加坡選定為國花，而這個樓盤是新加坡開發商凱德置地在北京的第一個專案。開發商希望這個樓盤能卓越錦繡，萬代不朽。故名——卓錦萬代！
專案優勢
1.卓錦擁有自己獨特的私家公園，沒有飛機航線。此房是獨棟唯一在售，小區房源目前麥田最多。院子裏養有的有鵝，保障人與自然和諧共處
2.有針對業主和租戶的免費健身房和遊泳館。
3.萬科物業，24小時輪番值守。保證居住安全（晚上保安做考題30分鐘一題，三班倒制）
4.有針對業主和租戶的APP便民服務，可以APP上下單，例如家裏馬桶壞了等問題，半個小時之內上門（免費）幫您解決所有問題
5.如果有朋友到訪，不方便接聽電話、被物業電話通報打擾，還想減少朋友門外等候的時間，可以給朋友發一個訪客邀請碼，門衛一掃直接入區，避免等待時間。
6.物業為了防止業主在本社區遛彎被蚊蟲叮咬。每隔50米左右安裝一個滅蚊蟲引誘器，保障租戶、業主夏天出門不被咬。保障最舒適的居住體驗
專案資訊
開發商：凱德置地
物業公司：萬科
物業管理費：11.5元
專案類別：別墅
交房標準：毛坯
竣工日期：2006.10.30
交房時間：2006.11.31
建築面積：84500平米
綠化用地：42250平米
供暖方式：中央空調（燃氣壁掛爐）
總戶數：獨棟97戶，聯排150戶，總戶數247戶
容積率：0.5
綠化率：0.5
中央別所有板塊墅區已經更新完畢，有其他想了解的朋友可以評論留言，制作不易，如果有所幫助希望大家可以多多關註，點贊
衍生話題
當疫情成為常態，別墅成為置換首選
全國疫情的再次爆發讓更多的人意識到了疫情將會成為常態，也都做好了和疫情長期對抗的心裏建設，在這樣的大背景下，別墅開始成為了大家置換的首選，這幾年的豪宅市場明顯優於之前。
別墅的種類經過20多年的發展衍生出了多種形式，獨棟、類獨棟、合院、雙拼、聯排、疊拼等別墅，多元化的別墅種類讓置換家庭在別墅的選擇上有了更多的空間，以前想換個別墅也只有獨棟聯排可以選擇，生活方式的轉變很大，對於經濟的壓力也會比較大。現在可以先置換疊拼,再換到雙拼或者獨棟，整體的置換會更加平緩，再加上越來越多的樓盤開始精裝交付，置換別墅變得越來越容易。
疫情對於人們的居住觀念產生了很大的影響，時常會發生的封閉小區，居家隔離等因不可抗力也引發了人們對置換別墅的更大需求，僅以自己進兩年所接觸的客戶給大家分享一下置換別墅的這些客戶群體所遇到的問題。
1. 鄰裏關系不和諧
長時間的居家使得鄰裏間的關系容易產生矛盾，不久前剛剛接觸過一個平層置換下疊別墅的客戶，這次置換的是孫河的疊拼別墅，主要原因就是疫情期間大量的居家時間引發的樓上樓下矛盾，樓上的住戶喜歡跳劉畊宏，樓下是養狗的家庭，整個樓又因為有密接而封閉。客戶說：「原來沒有疫情的時候，大家都是白天上班，晚上回家休息，生活很規律，相互之前偶然也會有打擾，但是都能接受，畢竟這種情況是很少的，不過疫情隔離期間，樓上的小年輕經常室內活動，樓下的沒法遛狗也經常會在屋裏叫。」之所以想換個疊拼就是為了減少樓上樓下的相互打擾，提升居住品質。
2. 長時間室內空間居住，無室外活動空間
長時間的室內隔離導致無法外出對人的身心都會有一些影響，在近期所遇到的一些置換別墅的客戶中，大多數都提到了這個問題，花園對於長期居家很重要，並不是需要多麽大的花園，而是需要一個在密閉空間待久後能自由舒展的外部空間，如果能種種菜，養養花，溜溜狗那就再好不過了。
3. 平層居家人口多，分層不明確，私人空間變少
正常的社區會秩序下一家人基本都是各司其職，生活時間上相互有所交錯，不會顯得過於擁擠和局促。疫情期間年輕人開始居家辦公，小孩開始上網課，老人也無法下樓去互動，家庭人口少還好，人口多的家庭如果平層的空間不夠大的話很難劃分好大家的專屬區域，相互之間難免會有所打擾，更不用說家庭成員之間的分層了。
目前很多入門級別的疊拼別墅都具備了分層和小花園，可以滿足部份客戶疫情成為常態後對於置換別墅的基本需求，聯排、雙拼、合院、獨棟專案在北京也有九大別墅區可供選擇。北京的土地供應也開始集中，新房專案層出不窮，市面上可供選擇的二手房也非常多，從幾百萬到幾千萬不等都有可供選擇的產品。
