19.5.6更新：
房東黑黑：如何【兼職】做民宿賺錢（三）-如何拿房
19.4.29日原文：
接上篇房東黑黑：如何【兼職】做民宿賺錢（一）
做好充分的心理準備後，就該開始 時間&資金準備。
時間準備：
那麽【兼職】做民宿到底會占用多少時間？見圖：
分3個階段來看：
1、拿房期
拿房期你需要動用一切渠道在 線上和線下 看房。
這個階段會持續1天到三五個月不等。
每天至少要花10分鐘在各大中介平台看房。
一旦有意向房源需要第一時間去現場看房，和房東談判。兼職做的話就需要協調出機動時間。
關於具體 拿房策略和房東談判 ，將在下一篇細講。
2、裝修期
絕大多數城市民宿都屬於 軟裝改造為主 ，一般需要10-30天不等。
這個階段需要調動自己全部的業余時間，聯系師傅、確定方案、選購物品、現場監工，平均每天在3小時以上。
3、營運期
正式上線後，主要時間就會花在平台維護、客服、清潔檢查、突發處理上，針對5套以內的兼職房東，一般每天在0-2小時。
整體來看，只有裝修期需要整塊大量時間，在拿房和營運期更多需要的是 碎片化和機動時間 。
但這也意味著，你沒有真正的休息時間。
客人可能會在你開會、飯局、旅遊任何時間點來找你，問題包括但不限於‘停電停水、網絡故障、投影機用不來、空調不夠冷、噪音、旅行咨詢等等’。
當你上班時一到休假就是真正的放松，而一旦你開始做生意，時時刻刻都需要操心；
【兼職做民宿】， 不可能有甩手掌櫃 ，除了實際占用的時間外，就是要考慮生活方式的轉變，如果能接受，再繼續。
資金準備：
先說結論：
房源是裝修房的前提下，資金準備3-7萬/每套。
我的預算與實際開支【誤差不會超過5%】。
資金主要用於2個部份，1是房租預付，2是裝修改造。
假設3000元的租金，付款方式押一付三，再預算1個月租金中介費，合計就是5個月房租：15000元。
裝修改造2k可以做，20W也可以做，根據自身定位和市場來做規劃。
要想精確預算，對於小白來講，首先要分類合理並且足夠細致；
預算分類可以從空間（客廳、臥室、衛生間等）和材料（床品、燈具、窗簾等）兩個維度去做。
我自己比較偏愛以空間維度為主，材料維度為輔的分類。
這樣的最大好處是你可以隨著每個空間的想象完成初期預算，線性思維不容易漏項。特別說明下，我的所有民宿都是自己設計，所以沒有設計費。
這是我之前做的一套兩居室預算的簡化版本，希望幫到兼職做的朋友們有一個費用概念，其中很多費用靈活性都很大， 它的意義不在於費用參考 ，而在於提醒大家減少漏項。
關於資金投入的多少，我的建議是：
前期千萬不要摳小成本，很容易因小失大。
做生意大家都常說，每一分錢都一定要省，這話理論上是沒錯的，不過一定不能因小失大，比如你會發現，當租金相差200元的時候，對盈利影響很小。
但是實際情況中，你很有可能和房東因為2800還是3000房租談崩，或者一猶豫錯失房源。這實際就很沒有必要。
再比如，很多民宿房東會特別節省裝修成本，導致品質下滑，舉個栗子，如果你的裝修成本從2萬提升到3萬，能讓你的房價提升50元，那就是非常劃算的買賣。因為5年下來你的總收益將多5萬左右，而你後期所要投入的精力和時間完全沒有任何區別，這樣的前期投入就是非常有價值高回報的。
這也同樣適用於攝影成本，我見過太多房東為了節省500元的攝影師費用，自己拍攝，或者找並不專業的朋友幫拍，最後呈現出很一般的效果，導致瀏覽量下滑，價格漲不上去，這樣的損失早已是攝影師費用的十倍以上了。
但是，這也不代表前期投入越高越砸錢就越值得，比如，當你的裝修成本從3萬升為10萬時，你會發現因為房源本身的地理位置、戶型沒有任何區別，你最多只能比別人多賣100元/天，這樣算下來，由於回本周期的大大拉長，5年的盈利只多1萬元。
而且同戶型同位置多賣100元的單價其實是非常困難的，尤其在淡季的時候，那麽這樣的裝修投入就是非常沒有必要的。在這裏需要說明，如果你做的是合約期長達10年20年的鄉村或景區民宿，那麽另當別論。
所以在我看來， 對初次民宿創業來說，做品質精品很有必要，但高端奢華就沒有意義了。
下一篇會講 「如何拿房」 ，是民宿生意的重中之重， 預計5.6號更新。
