那些爆改出租屋的知友们，你们退租后房东有什么表示么？

Timeline 上这个问题好活跃，忍不住点进来看一看。

其实这个问题很具有普遍性，之前给朋友提供了点法律意见权作参考。

去年有个设计公司的朋友 M 曾未经房东允许「爆改」过房子，提前退租的时候不仅被房东要求恢复房子原状，还被要了一笔赔偿。M委屈之下私信来问，我自然聊天之下给了些安慰。

不过安慰归安慰，关乎房子「爆改」其实涉及了几点法律问题，私以为很有必要聊聊，即：

在聊此类问题之前，先统一下表述：房客下文皆称承租人，房东下文皆称出租人。

第一个问题，承租人可以对承租的房子进行改造吗？

答案是可以，但是必须经过出租人的同意。

按照【合同法】第 223 条之规定：

按照住建部颁布的【商品房屋租赁管理办法】第 10 条之规定：

这里虽然说到承租人经出租人同意才可以进行改造，然而口头上的同意总有些许风险。为了尽可能降低风险莫如白纸黑字，故而，承租人最好在获得出租人的书面同意之后再进行房屋改造。当然即使承租人获允许进行改造也不意味着随心所欲的魔改，承租人并不能随意改变房屋的机构，譬如拆除承重墙之类。

那么如果承租人没有得到出租人的同意就私自开工了又当如何？

【合同法】 223 条已然规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。这就意味着若未经出租人允许就进行魔改，承租人要恢复房屋原有状态，或者赔偿出租人因此造成的损失。

第二个问题，如果解除房屋租赁合同，又当如何处理改造（装修）的房子？

对比上一个问题而言，可能这个问题才真正贴合了「那些爆改出租屋的知友们，你们退租后房东有什么表示么」的大众疑问。

就房屋租赁合同解除而言，之前所谓承租人的改造，如果是属于家具椅子之类的动产，自然可以由承租人自己收回；而对于改造时附着于建筑物之上，无法剥离的材料，处理则要区分情况了。

1.改造时经过出租人同意

那就看双方的约定了，正常退租的时候自行拆除也好，约定折价给出租人也好，随汝乐意。

2.改造时没有经过出租人同意

一般而言，由于承租人并未获得出租人同意就进行了房屋改造往往会引发提前解除房屋租赁合同。此种情况下，因为承租人的原因导致合同被提前解除，那就要自负责任了，承租人可能要给出租人赔偿一笔钱，又或者需要恢复原状。

第三个问题，承租人和出租人在类似事件中应当如何规避风险？

正因为房屋租赁之中纠纷屡发，故而无论承租人，或是出租人都应当对房屋租赁合同有所用心。

基于避免后期撕破脸的目的，承租人和出租人最好要在房屋租赁合同中对各自对权利义务做详细明确的书面约定。譬如就房屋改造而言，双方应当事先谈好要不要在承租期间进行改造，合同履行完毕后对改造的房屋应当如何处置之类的关键问题，比如装修材料是无偿归出租人，还是折价给出租人，又或者直接约定租期届满承租人应当拆除恢复房屋租赁前的原状。

当然，因为合同仅仅是约定了一些明面上的事宜。既然文章写到这里，总要写些其他的Tips，我觉得对待承租人和出租人双方其实不应偏颇，所以这里给双方一点规避改造风险的建议：

对承租人而言，上文已经展开，本应不赘述，但是重要的事情强调多次也不为过。房屋改造一定要取得出租人同意，并约定如何处置合同履行完毕后的情况。

对于出租人，也就是俗称的房东而言，自然是要注意证据的保全了。在将房屋交付给承租人使用之前，比如用设备（手机、相机之类）通过摄影摄像的方式将房屋内部情况（比如房屋内部格局、家具摆放情况等）加以固定，以避免在租赁期限届满要求承租人恢复房屋原状之时发生争议无法提供证据。

最后，感谢 @辉夜 邀请。