平心靜氣講，本條回答下，大部份人包括部份所謂領域大V，對景區經營管理一竅不通，就以某高贊答主舉例的大明宮景區為例，我補充一個數據，當年大明宮保護區修建成本是140億，我截圖這個，是某市在做禹王城遺址與考古遺址公園 開發建設方案時候，參照的經典景區建設參考案例 ，上面參照的數據是120億，按照景區開發邏輯，人家肯定是對大明宮實地調研考察過了，和大明宮景區當年也實地交流過，所謂對標先進經驗，參考成功案例嘛。所以人家拿到的數據肯定是大明宮給的官方數據，而且這個數據是發在某州府官方網站上，還是有一定參考價值的。
第一個問題，不管是120億，還是140億，這個錢誰出？省衙出嗎？京兆府出嗎？曲江出嗎？曲江再有140億現錢，他至於今時今日這麽酸爽？
別質疑拆遷成本高，那地方是道北，本地人都知道那地方為啥成本高
別曲江了，也不說其他開發區行政區了，全東大，那個地方搞一百多億的計畫，相關資金是自有資金，應該是融資為主吧。
那好權當啟動資金二十個億（大部份也是融資），不少了吧，融資一百個億，一百個億一年銀行利息多少錢？
拿什麽支付銀行利息和本金，拿公共收入不合適吧，要知道京兆是吃轉移支付，自己那麽點收入自己都不夠日常開支，都不提貸款本金了，拿啥還銀行利息？
賣地回收資金，平衡前期投入嗎？問題是，大明宮周邊的土地有價值嗎？房價高嗎？曲江只負責管理遺址保護區及近周邊非常小的一部份土地，這才多大點地方嘛，這點土地值錢不值錢都不提了，一個平方要賣多錢能平衡的了前期一百多億的投資？
現在融資成本規定是5%-6%，實際上都在8%以上，按8%算，一年光利息得8個億，按5%算，一年利息5億，聲明一點，我都是亂算的，不代表人家真實財務數據，看個大概，心裏有個概念就行了
權當賣地能平衡一部份開支，剩下是不是需要景區經營收入補充相關利息和本金
僅僅參照本條問題的數據，大明宮景區經營收入是6798.5萬元，一年不超過1.6億元，權當他不吃不喝，不給員工發薪資，不交電費，不維護維修，這點錢夠還利息不？
還不上利息和本金咋辦，是不是得繼續滾雪球，拆東墻補西墻，新的融資沒有成本嗎？所以了2024年上半年大明宮景區凈利潤-5941.7萬元，幹一年，啥都不提了，得賠1.2億元
啥叫凈利潤，當年營業收入-當年營業成本=凈利潤
具體不扣財務數據細節，咱有個心理概念就行了，大明宮景區上半年虧了6000萬，說明他上半年營收6800萬，但是實際經營成本1.28億元以上
當然了大明宮前期一百多個億的建設成本，肯定不能讓景區一家背完了，肯定是大家一起扛，曲文投背點，大明宮背點吧
反正一年經營收入，都不考慮營運成本了，大明宮營收也就一個多億了，跟一年幾億的利息，一年幾十億的融資本金周轉，小場面了
所以為什麽曲江日子難過呢？難道曲文旅是一家獨立經營的企業？老子資金周轉不開，兒子不出力嗎？兒子社會上融來資，賺來錢，不給老子拿去補窟窿嗎？
品品為啥曲文旅虧得一塌糊塗
十五年前，我跟大唐芙蓉園的朋友聊天，當年他給我說，大唐芙蓉園，一天開門成本20萬，一年得七千多萬，這還不算當年度廣告宣傳支出得幾千萬吧，活動演出支出包括一些其他支出得幾千萬吧，每年營運成本上億都是不夠用。
這是十五年前的數位，十五年過去了，隨著景區的折舊，管理維護成本要不要增加，隨著幣值的改變，各方面成本要不要增加，我不負責任的說他的凈利潤85萬是財務算出來的，至於信不信，就要看你信不信了
如果景區只是自負盈虧，問題也不大，問題是大唐芙蓉園當初建設花了十幾億，這是段老板當年接受采訪的時候自己說的，按照這幾年京兆府IP火爆，旅遊市場爆火的當下，一年凈利潤也就是85萬了，全部償還這14億貸款需要多少年？十年850萬，一百年8500萬，一千年8.5億元嗎，二千年17億
還是那話，我就一算，不是嚴謹的財務數據，看個樂子完了
段老板當年接受采訪，發在官網上的內容
2002年，XX的財政收入才47個億，XX不可能給曲江多少建設資金。錢從哪裏來？我們就先融資花5個億把大雁塔北廣場建起來，把這裏的臟亂差拆除了，把文化、休閑和旅遊結合起來。在2003年12月31日開放時，居然來了10萬人。這樣，地價就高了，地產商就來了，這個成功給了我們很大的信心。問題是北廣場是開放式景區，人流量大了維護成本要多少錢？北廣場號稱亞洲第一音樂噴泉，這麽多燈光，一年電費多少錢，壞了要不要修，要不要換？
肯定有人提房租收入，一年營業收入一億元，虧1700萬，北廣場連門面+攤位，一年收入一個億不少了，做人不能太過分了，都是小本買賣，你一年能收人家多少房租，攤位出租費，不能把人家韭菜根都拔幹凈吧
冷知識，北廣場和不夜城旁邊的慈恩鎮和大悅城（原來的秦漢唐）開發商還不是大雁塔公司，和曲江沒關系，所以人家掙多掙少，和你曲江沒有一毛錢關系
大雁塔景區這個現狀，除了房屋出租收入以外，各位經濟大V指導一下，他們還用什麽可以掙錢的點？我也是一個資深城投+深入管過商業計畫營運的從業者，說心裏話，我真不知道，請各位專家給出點好點子
北廣場占地252畝，建築面積約11萬平方米，知道一年保潔費要多錢嗎？一年光電費要多錢？
大明宮國家遺址保護區規劃面積為總占地約3.84平方千米，知道一年保潔費要多錢嗎？一年光電費要多錢？
比如不夜城02年開始修的，修好以後一直沒啥人氣，煙頭來了以後，搞網紅經濟才算熱鬧起來了，問題是不夜城大部份門面當年沒人氣的時候，部份低價賣了，或者一簽就是幾十年的低租金承包合約，肯定有人要亂噴，主要是當年不知道麽，而且十幾年都沒有人氣，當年能找來大頭接盤，都是堪稱成績了
20多年前，段老板說修不夜城花了20億，靠這20年不夜城的租金，我說他20年時間能收回成本，我敢說你敢信不？
比如城墻景區，段老板說十五年前，城墻一年一個億才能包得住，十五年後了，遊客量這麽大，一年營業收入也不過1.24億元，純利潤266.21萬，強調一點，這是財務算出來的數位，那麽前幾年旅遊不是特別火爆的是時候，一年要虧多少錢？
譬如西安城墻，以前每年門票收入是3000萬，市財政要補貼7000萬，交給曲江後可以一分錢不給了。做大事不能算小賬，沒問題，問題是就這就完了？段老板十五年前說修法門景區32億，實際上是40億，城墻120億，實際上沒那麽多，40億建設有的，但是拆遷沒拆動，主要是沒錢，拆不起
不過段老板說的真話，這活，沒地賣的，就像當年XX寺景區是老袁愛的，段老板是個好部下
我們做這些計畫也掙不到錢。法門寺距離XX和XX都很遠，法門寺一期耗資32個億，打造世界佛都，但周邊的土地遠離城市，是無法炒地的。城墻要投資120億，周邊實際上沒有地可炒，我不可能把護城河炒起來賣掉吧，需要80個億用於拆遷安置，40個億用於建設，這是沒利潤的。十五年前媒體采訪段老板的時候就說了
如果這樣的話，代表曲江的投融資平台—曲文投不是盈利水平很低嗎？所以當年段老板說
我們根本就不追求盈利，也不能以市場公司的盈利模式來考量它。外界應該把曲文投公司的使命和資產結構搞清楚，我們公司的資產全部是優質資產，譬如說我們投32個億的法門寺，這該值多少錢？譬如說開發的1000畝大唐芙蓉園，如果現在對外賣，400萬一畝馬上就有人搶了，40億的利潤隨時可以到賬。如果這5700畝的公共空間，都用來做房地產，每畝賣200萬，該是多少錢？問題是段老板也說了
在土地上，曲江一期整個有16平方公裏，真正用來開發房地產的約7000畝。曲江二期去年剛獲批，總面積是22平方公裏，房地產開發才6000畝，加上商業開發，整體還不到9000畝。按照段老板說的當年一畝地400萬，7000+9000畝，他能賣多少錢
現在京兆府平均地價1000萬左右，高新曲江值錢一點2000萬，最貴那個2800萬，其他港務區航天不值錢的，不足千萬一畝，八九百萬也有，這麽算， 曲江應該不缺錢對吧
但是十五年前段老板自己說的
曲江二期的拆遷成本是一畝地260萬，而我們賣給中海的地只有300萬，基本上沒什麽利潤。也就是地是當年賣的，漲價是現在，一期二期大部份當年就賣了，現在貴不貴和當年有啥關系？
肯定有人說了，曲江還可以搞其他的啊，但是段老板說
曲文投從來就沒有搞過一寸土地開發，我們也沒有一個房地產公司。如果我們要搞房地產的話，就是中海也搞不過我們。我以前在高新區下面有3個房地產公司，全市前三名就是我們，所以中海這樣的公司都不去高新，為何呢？因為搞不過政府的房地產公司，這些是地頭蛇嘛。所以了，當年曲江除了賣地收入，僅僅按段老板說的，基本上沒啥收入，靠旅遊收入，比如門票，賬算了，就這樣了
曲江市政保潔不花錢嗎？市政修路不花錢嗎？修學校公園不花錢嗎？給開發區學校老師發薪資不花錢嗎？
肯定有人說現在曲江也搞地產了，什麽文商地產，曲建地產，大明宮地產等等
那是因為段老板走了以後，實在扛不住了，不搞點地產，門都快開不開了，不過上車晚了，風口錯過了
十五年前這個采訪段老板的媒體就說了
曲文投的資產曾高達170億，據說現在的負債率超過70%，對它有考核標準嗎？二十多年前修北廣場五個億，修不夜城二十多個億，修芙蓉園十幾個億，修大明宮一百多億，修法門寺三四十億，修樓觀台三十億，這多錢了？還不算曲江臨潼，曲江渼陂湖，曲江玉山等等
十五年前段老板也說了
由於始終在投資，現在還不好計算它的盈虧情況。它就是一只手，很多計畫只能由它來掛牌，掙錢的是它，不掙錢的也是它，我們不考核利潤，只考核計畫本身的執行情況。當前在XX凡是幹不了的事情，XX就交給曲文投來做，說明它善於擔當，敢於擔當。對了，肯定很多人說芙蓉園這麽多遊客，員工薪資一定很高吧
