01
楔子
上圖的戶型面積是131平方，面寬達到了4開間，其中南側的 「客廳+書房」 面寬達到了7.3米，面寬這麽闊綽的戶型，確實是比較罕見。
這是一個天津的戶型，而良子在上海，本來是「風馬牛不相及」的。
事情的起因是這樣的，良子的朋友圈有個天津的朋友，專門寫戶型。他發了如下的一條，引起了我的註意。
正常情況下，130左右面積段的戶型多數是3面寬產品，因為這樣對地塊的使用比較經濟，購房者的客戶體驗也能接受。（我隨便網上找了一個，如下圖）
那 是什麽原因制約了開發商做出「大面寬、小進深」的超薄戶型呢？
「大面寬，小進深」戶型
是指東西向有4-5個面寬，南北向只有2個功能模組（中間只有走道區隔），長寬比大，像刀片一樣。（如下圖）
我今天這篇文章就是來探究一下原因，讓大家都能做到「知其然，更知其所以然」，不光是針對專業的設計師，更是獻給普通買房者的。
02
制約因素
一個戶型產品要做大面寬，並不是那麽自由的，
受制於地塊的出讓條件，營建的成本要求和市場的接受度等因素
。變量太多的話，不太容易研究，所以我今天想剔除市場和經濟性相關的因素，單純的談物理空間上的限制條件。
而「
容積率、建築限高、當地日照要求
」這三個因素只要確定了，就基本能確定一個地塊戶型的面寬了，所以說這是一道數學題啊。
A.容積率
是指一個小區的地上建築總面積與凈用地面積的比率。又稱建築面積毛密度。
比如一個18層為主的住宅小區，用地面積是4萬方，地上總建築面積是10萬方，那麽這個小區的容積率就是2.5。
但是18層的小區，容積率做到2.5，在華東地區是非常困難的，因為有建築間距和當地日照雙重要求的制約。
B.建築限高
指根據特定條件要求，對建築高度進行限定。
當城市總體規劃有要求時，應按規劃要求限制高度；保護區範圍內、風景區範圍內的建築，市、區中心的臨街建築物．航空港、電台、電信、當城市總體規劃有要求時，應按規劃要求限制高度；保護區範圍內、視線景觀走廊及風景區範圍內的建築，市、區中心的臨街建築物．航空港、電台、電信、微波通訊、氣象台、衛星地面站、軍事要塞千程等周圍的建築物均應考慮高度限制。
局部突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間、煙囪等，在城市—般地區可不計入控制高度；在保護區、控制區內應計入高度。（具體情況如下圖）
C.日照要求
在建築設計中，為了保證室內環境的衛生條件，必須確定一個衡量日照效果的最低限度的指標，作為設計的依據，這個指標就是日照標準。
因為中國幅員遼闊，所以會跨很多個氣候區，導致各地的日照標準也不太一樣。我在 【現行的日照分析，與精細化相去甚遠！】 一文中，做了詳細的闡述，有興趣的朋友可以看看。
我先上結論，然後再舉例說明。
1.當容積率相同，建築限高相同，當地日照越苛刻，越不容易做大面寬的產品。
2.當容積率相同，日照要求相同時，建築限高越苛刻，越不容易做大面寬的產品。
3.如果容積率不同，日照要求不同，建築限高不同，關公戰秦瓊就沒必要了。
上圖是文章開頭那個戶型所在的小區，然後我同學陸工用天津和上海兩地的日照標準各算一遍，我們看看差別。
先看天津，
如上圖，整體的日照都不錯，滿足大寒日2小時的要求，最不利點在如下我圈出的位置。
最右側的兩棟樓挨得有點近，倒不是日照影響，而是心理感受不太好。
再看上海，
如上圖，整體的日照比天津更好，因為上海滿足的是冬至日1小時的要求，最不利點在如下我圈出的位置。
那有個問題就跳出來了， 為什麽天津能做這種大面寬的「超薄」戶型，而上海卻出現的很少呢？ 北京的朋友也給我反饋說，沒有這麽薄的產品。
問題出在建築限高上， 因為相同的容積率，天津的規劃局給出的建築限高比上海的寬松很多。
我拿幾個地塊舉例說明。
地塊一：
市中心的地塊， 容積率1.5，限高25米，就只能做疊拼或者洋房和大平層產品了。但是總價過高，又會制約去化速度。
地塊二：
中環內地塊 ，容積率2.5，限高65米，只能做18層以上的高層產品，不然容積率很難做足。但18層以上產品公攤面積大，會帶來去化問題。
地塊三：
外環內地塊， 容積率1.8，限高50米，只能全區做18層以下的高層產品，不然容積率很難做足。
這個專案和我們做日照分析的天津專案可以類比，
上海：容積率1.8，限高50米。
天津：容積率1.6，限高最小54米（最北側有18F)。
天津專案在整體做11層的情況下，北側最後一排做了18層來拔高容積率。而上海專案就沒那容易了， 由於容積率高，並且限高也更嚴，所以就做不出超薄戶型 。
如果是相同的建築限高，相同的容積率，那麽上海可以很輕松的做出天津類似的超薄戶型。
03
容積率由來
既然容積率關系到土地的容量，產品的設計等方方面面，這麽重要的
指標是怎麽來的呢
？
容積率是西方國家（主要是美國）從上世紀初推行城市土地區劃管理制度中所采用的一項重要指標。美、日等國稱作Floor Area Ratio, 縮寫為FAR。容積率在國內於20世紀80年代後才逐漸流傳使用。
由於它 能夠較為直觀地表述地塊的開發建設強度及利用效益高低 ，在大力推行房地產市場化以及實行城市國有土地租讓制度的前提下，也為了便於和國外的相關行業對接，中國的土地管理、城市規劃、房地產開發等部門和機構都廣泛采用「容積率」這個指標。
那麽 每塊地的容積率是怎麽得出來的呢？
大的思路如下圖所示：
宏觀層面：
總體規劃在考慮用地規模的同時，對各項用地按一定的比例進行了布置。在【城市用地分類與規劃建設用地標準】中規定的人口與用地規模的指標，推測各類建築的需求數量以及占城市建築總量的比例，確定城市整體密度。
中觀層面：
在「平均容積率」的基礎上，綜合考慮城市土地價格、功能要求、景觀要求、文化傳承等各方面的要求，針對城市不同區位因地制宜的對「平均容積率」進行調整，確定不同的開發強度分區，得出各個區位不同使用功能用地的基準容積率。
微觀層面：
對各密度分區中的具體地塊密度進行細分，各地塊密度分配總和不能導致「建築總量的明顯突破」。
具體的方法有哪些呢？
形體模擬法
不管是大到城市設計的範疇，還是小到單一地塊的房產開發，都可以透過試做形態布局的規劃設計，研究出空間布局及容量上大體合適的方案。然後加入社會、經濟等因素的評價，反算成明確的控制指標。其優點是形象性、直觀性強，對研究環境空間結構布局有利，便於掌握；缺陷是工作量大，並有一定的主觀性。
歸納分析法
將已規劃的和已付諸實施的各種規劃布局形式的地塊技術經濟指標進行統計分析，總結得出經驗指標數據，將其推廣運用。這種方法，比較簡便易操作；缺點是經驗指標的運用到與原有總結情況出現偏差的情況，經驗數據不一定能夠適用，而且經驗指標的科學性和合理性往往有賴於統計數據的普遍性和真實性。
一個地塊容積率的確定並不是單一地塊自身決定的，而是受政策、經濟、文化等多方面的因素影響，所以不是一塵不變的
。只要其中有變量發生了變化，地塊的容積率就有可能變化，所以才有那麽多「調規」的新聞出現。
04
結束語
就因為看到了一個不太常見的「超薄」戶型，想一探其產生的原因和環境，結果卻寫成了一篇 關於「容積率」的規劃層面 的文章，實在讓人意想不到。
如果我們的設計師們還落在對規範的「知其然，而不知其所以然」的階段，那是
很難與甲方進行有效的溝通
的，只能淪落為畫圖的機器，深陷「紅海」。
如果我們的購房者，只對「住宅品質」一知半解，那就很
容易被「忽悠」
。除了哀嘆市場上沒有「心儀」的產品之外，也無計可施。
進入住房改善時代，我們能做的事情很多，但我們卻很少去做！
