昨天看地產八卦女盜版轉載的目前排名第一的答案，也是笑噴了，
@艾爾瓦是建築師，也在行業鏈中但不接觸房地產開發實務，發生一些混淆 產品型別 、 產權 、 宣傳名 這樣的錯誤也好理解，但直接導致看完第一段就再也看不下去了。
首先，我們先來看看題主問題中三個名詞。
別墅 —— 產品宣傳定義 。別墅主要的意義導向是在於，這處房屋對業主的 使用價值 在於 第二居所 ，通常意義上是一所獨立的住宅，也就是我們所說的獨棟住宅。（獨棟住宅——產品型別定義）
程振宇的回答就說得很好。但實際在購房過程中，你會發現雙拼住宅和聯排住宅的宣傳名也叫別墅，疊拼也叫別墅，大平層多層也叫別墅……是的是的，因為宣傳時我們在強調的是：別墅=舒適的居住體驗。至於什麽才是你心裏的舒適，那要你自己定義，我們說了不算。
普通住宅 ——普通住宅其實是一個 政策性定義 ，是地方政府用於定義房屋建造買賣過程中產生的稅費及其他政策用的規範標準，普通住宅的標準經常在變，比如最近因為央行新規出來之後，北京上海都對普通住宅的定義進行了調整，從而與新的貸款、購置政策接軌。上海市最新的普通住宅標準是：
(一)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式裏弄、舊式裏弄等；(二)單套建築面積在140平方米以下；(三)實際成交價格：低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落於內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。參照以上標準，別墅基本是不太可能成為「普通住宅」的，但也保不齊正好有一個奇葩的多層叫做「別墅」而且又老又小又便宜……（好了做夢吧）但以上只不過是一個地區的情況，更多判斷的標準必須根據你所需要進行判斷的住宅所處的地區規範來。北京的判斷標準和上海的就差很多了，在這裏就不贅述了。
公寓 —— 產品宣傳定義 。我住過產權 40 年的單身 公寓 ——商住兩用地塊上建設的住宅，住過不售賣的服務式 公寓 ——商用地塊上的酒店，賣過 70 年產權的市中心 公寓 ——正兒八經的 70 年產權一類居住用地……產權跟公寓沒有半毛錢關系，只不過恰好許多開發商把商住用地開發出一部份用於出售的住宅物業，為了起個像樣的名字就叫「公寓」，不明覺厲的購房者就意味公寓和產權有直接關聯了。公寓和別墅多少還能比比，畢竟公寓是指集合性住宅，意味著一棟樓內居住著多個家庭單位。在各地政府規劃部門對「公寓」的認知上也有各種不同的標準，比如成都有單獨的規範性檔規定：
一、「公寓」指除日照要求外均滿足【住宅建築設計規範】其他強制性內容的一類特殊的生活單元。二、「公寓」只能在規劃的住宅用地(含相容住宅用地)上建設，國土部門在辦理土地手續時 按住宅辦理。
三、規劃部門在對「公寓」進行規劃審批時，應在核發的審批檔中對「公寓」進行明確標註；設計單位在設計圖紙中對「公寓」必須標註準確，並按以下要求辦理：
(一)「公寓」的規劃指標納入計畫的住宅部份統一核算；
(二)「公寓」按下列區域進行規劃管理；
1、中央商務區內，「公寓」的間距控制標準按【成都市中央商務區建築規劃管理技術規定( 試行)】中的相關要求執行，「公寓」的建築面積占計畫總住宅建築面積的比例不受限制；
2、除中央商務區的其他區域，「公寓」的間距控制要求按住宅標準執行，且「公寓」的建 築面積不得超過計畫總住宅建築面積的20%。
四、房管部門對「公寓」進行房屋產權登記時明確為「公寓」，並在房屋產權證上的房屋用途一欄標註為「公寓」。
五、建設單位應在涉及「公寓」的建設計畫規劃報建材料及圖紙中，逐套標註「公寓」，凡未標註「公寓」的住宅建築按住宅標準進行規劃管理，並且建設單位應在各種正式檔和宣傳材料中對「公寓」進行如實表達。
像遇到這麽細致的規定，「公寓」這個宣傳用語在使用時所覆蓋的範圍就小了很多。但這也只不過是一個地區的情況，更多判斷的標準必須根據你所需要進行判斷的住宅所處的地區規範來。
所以這三個詞有什麽不同之處？
別墅——住得漂亮住得好且基本不是這家人獨一套的屋子，他們通常只是來這裏度個假。
普通住宅——買賣房屋的時候有沒有政策性優惠？
公寓——一棟樓裏住了幾家人。
別的區別，我實在說不出來，就這麽區分實在太不嚴謹了。
