中央别墅区
一. 历史
中央别墅区做为北京最老牌的别墅区之一，至今发展已有20多年的历史，早期以92年的丽京花园、丽斯花园、香江花园等别墅到现在的景粼原著、中粮瑞府等新楼盘，通过温榆河和京密路的划分形成了涵盖朝阳与顺义的别墅区，逐步形成了北京九大别墅区中区位面积最大，区域别墅社区最多，配套最完善的别墅区，集中了进50个别墅楼盘。
二. 板块分布
中央别墅区整体可根据温榆河与京密路分为四个板块，分别为后沙峪板块，天竺板块，孙河板块以及大湖板块。
三. 交通线路
交通线路分为「四纵两横一轨道」四纵是京承高速，机场高速，京密路以及即将建成的京密高架。两横是北侧的机场二高和京平高速。一轨道则是贯穿中央别墅区中部的地铁15号线。四纵两横一轨道的交通网络给中央别墅区提供了优质的出行条件。
四. 配套设施
1.国际学校：北京70%的国际学校集中在这片区域包括顺义国际学校，德威，京西，鼎石，哈罗等给与了中央别墅区非常丰富的国际教育资源。
2.休闲娱乐
周边16大高尔夫俱乐部以及8大马术俱乐部围绕包括尼克劳斯，金色湖畔等高尔夫俱乐部，天星调良，亚萨园，月河湾等马术俱乐部。
3.医院配套
中央别墅区内唯一家三甲医院-地坛医院，原身是北京传染病总医院，后更名为地坛医院。更有和睦家诊所，空港医院等医疗配套资源，部分别墅社区内部拥有自己的医疗康养机构。
4.商业配套
中粮祥云小镇，赛特奥莱，欧陆广场，荣祥广场等多个商业配套分布在中央别墅区的各个位置，更好的满足周边业主的需求，更有正在建设中的孙河25万平的商业配套。
五、产品分析
中央别墅区的产品分析其实就是整个北京别墅发展的缩影，通过别墅建成的年代来分析可以看到在时代的发展，政策的影响下别墅的变化一目了然。
从最早92年的丽京花园、裕京花园、香江花园等拉开了别墅区的建设序幕，早期的别墅除了国内的精英人群外更多的服务于北京生活的外籍人士于使馆人员，所以建设地点近机场，近使馆区，同时建筑形式多以美式，欧式，意式这种国外的建筑风格以及建筑形式为主。
一直到后来受众群体逐步转换为国内人士，开发商开始关注国人对房子品质的需求，别墅产品也逐步走向中国化，更多得南北向，全明格局，单层面积大，层高舒服的产品问世，建筑风格上也衍生除了新中式别墅，户型也出现了合院、府园等多种户型，比如近几年买的比较火爆的社区北京院子，景粼原著，中粮瑞府等。
自12年发布 禁墅令 以来，除了 恒大丽宫 ， 九章别墅 这些之前的存量项目，已经不批独栋别墅用地了，以至于后来的别墅项目基本都以类独栋和合院的形式出现，也会包含一些高层洋房以及叠拼产品，最具代表性的就是孙河板块的壹号别墅区，这块政府先规划后开发的神奇地块。
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壹号别墅区（新孙河别墅区）
最近有几个朋友在评论区留言想要了解了解这边的楼盘，整个中央别墅区四大板块我还是决定从孙河的壹号别墅区开始讲起，主要也是因为经过这9年的发展，这个板块的热度一直是水涨船高，规划的越来越完善，也越来越成熟，得天独厚的地理优势也决定了它注定不平凡。
拿地历史
整个壹号别墅区是政府先规划后开发的板块，自2012年龙湖拿下第一块地起，相继 泰禾 、 首开 、 中粮 等地产大亨陆续开始拿地，截止至2019年9月12号，随着最后一块住宅用地被天恒+恒基联合拍下，整个住宅用地也全部出让。
板块信息
整个地块共划分成 18 个地块， 住宅12块，商业4块，教育1块。其中商品房8个项目（包括双珑原著，景粼原著，北京院子（一期），首开琅樾，中粮瑞府，懋源璟玺，傲云以及天恒恒基未上市的地块），限竞房4个项目（瑞悦府，天瑞辰章，禧瑞春秋，北京院子（二期）） ，目前限竞房都已经售完，商品房还有 懋源璟玺 和 傲云 有在售新房。商业地块目前仅有城建石榴于2017年4月11日拿的地块正在建设中。
板块区位
整个板块位于中央别墅区的 中心位置 ，可以享受到中央别墅区各个位置的商业、教育、医疗等配套，同时紧 邻温榆河生态走廊 （北京的绿肺），也是正在建设的 温榆河沿线湿地公园 。交通上来说，南侧 京平高速 ，西侧 京承高速 ，东侧京密路以及2023年即将建成的 京密高架， 出口就在孙河。距离 机场高速 ， 五环路 同样很近。
内部配套
板块内部配套有 30万平的商业地块 ，是蓝色港湾的 2.3 倍，建成后将是整个中央别墅区最大的商业配套，预计也会成为整个别墅区的商业中心。 配套学校是公立学校 ，咱未确定哪一所，据听说可能是人大附，80中或者景山三选一。整个板块的中央规划了一块 10万平的湖景公园 ，目前也处于正在建设的状态，规划平面图已出，付予下方。
优劣势分析-优势
1.热度高： 壹号别墅区板块从14年龙湖双珑原著起售至今还有新房在售，整个板块的热度是持续升高的状态。
2.圈层纯粹： 所有项目做的都是豪宅项目，整个板块内部没有回迁房小区和普宅，主体产品都在1500-5000万之间。
3.产品新： 整个板块几乎都是15年以后入住的小区，没有老旧社区，楼体外立面到内部都非常新，并且所有社区人车分流，小孩老人在社区内部更安全。地面园林绿化相比较老小区都有很大升级，更有龙湖的两个原著项目，园林界的天花板。每家每户都设有电梯，更大程度的改善居住的舒适性。
4.产品全： 由于限墅令以及对容积率不能低于1.0的要求，开发商在拿地建设时大部分都采取了内部建设高端洋房，叠拼，联排与独栋等多种产品组合的形式，不仅保证了容积率能够达到要求，同时也让整个板块的产品种类非常齐全。
5.配套优： 地处中央别墅区中心位置，在享受大板块带来的便利同时自身也有30万平商业，名列前茅的公立学校，地铁15好线孙河站，10万平的人工湖景公园，三面被湿地公园包围，环境空气远优于市内。
优劣势分析-劣势
1.花园小，楼间距偏近： 由于政策对容积率的限制，相比较中央别墅区的老社区来说壹号别墅区普遍存在花园小的问题，带花园的叠拼、类独栋、合院户型花园基本都在25-60平之间，只有个别的边户或者楼王能够做到大花园。楼间距同样也相对老别墅社区来说偏近。
2.配套暂不齐全： 目前的壹号别墅区商业以及学校都在建设中，自身板块内部的配套匮乏，日常生活的便利度不高，不过这也只是时间问题，预计2023年左右商业与学校以及孙河公园都会交付，届时京密高架一号路段也会完工。
不管是哪个板块，肯定都是有优势有劣势，选择于否在于板块的优势是否足以覆盖他的劣势，壹号别墅区这个板块恰是如此，这几年的发展就好比是煎牛排，刚建成一两个社区入手的人固然很好，但是就像2-3成熟的牛排，等到它7-8成熟还需要五六年的时间，周期比较长，毕竟爱吃生牛排的还是少数人，然而现在孙河板块就好似7-8成熟的牛排，既没有全熟，又能享受它的美味。各方面配套再有2-3年就会建成，所有的住宅项目都已建成，有一定的升值空间，自住或者投资都很合适。再加上目前的离婚政策以及贷款政策的影响，房价呈下降趋势，更是改善或者投资入住孙河的好时机，毕竟房价走势短期看政策，中期看经济，长期看人口。
前两天发布了第一条回答有朋友在问有没有推荐的社区，在结尾结合这篇文章给你一个回复吧，一手房就不做推荐了，目前在售的板块内就两个一手房社区，一个懋源璟玺，一个傲云，这两个对比板块内目前同级别二手房价格高太多了。最为推荐的就是泰禾的北京院子（一期），由于泰禾集团内部的问题，院子一期的价格也受到了影响，但这个社区已经是交房5年的二手房社区了，开发商的问题并没有涉及到这个小区，反而小区的价格成为了孙河洼地，社区的建筑，园林，户型和其他几个小区比起来也毫不逊色，甚至合院户型可以说是同级别无竞品。
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老孙河别墅区
这次更新想了很久需要更新什么内容，决定还是按照区位先把孙河别墅区的内容补全，除去上期讲到 壹号别墅区（新孙河别墅区） 外，靠近市区最近的还有几个别社区形成的老孙河别墅区，分别是 香江花园、长岛澜桥、观唐别墅、中海望京府、泉发花园。
整个老孙河别墅区基本可以依托与每个社区去讲解，泉发花园是乡产权的小区在这里不做展开讲解了。
老孙河最具代表性的产品- 香江花园
1995年-2000年建成的中央别墅区最早的一批别墅产品之一，经过20多年的发展具备了完善的配套设施，成熟社区的标杆，同时也是老孙河主要的这三个社区中成交量最大，地块最大，户数最多的社区，香江还有另外一个美丽的名字-Riviera。北京最具烟火气的别墅社区。
整个楼座图可以看出香江四面全是绿化带原生林可以说是
香江产品主要分为三类，酒店式公寓124户（无燃气），均价在800-1000万左右，公寓64户（东部无燃气）目前价格在1800-2500左右，独栋447户价格在2600-5000万之间。社区配套有8000㎡会所，足球场，篮球场，网球场，大小狗公园，景观公园，中央公园等。社区内部包含多个国家的居民，深受外国喜爱。
老孙河社区内部最美的社区- 长岛澜桥
长岛澜桥作为老别墅景观小区的标志性楼盘，内部有 3万平的原生水系 ， 绿化率更是能达到40％ ，内部产品种类为 联排别墅-双拼别墅-独栋别墅 ，联排价格在2000万-2600万，双拼价格在3000万左右，目前独栋仅有一套在售报价1亿（真正意义上的临湖大独栋）。
社区出门就是北京排名前三的国际学校（京西国际学校），租赁和买卖的市场都很稳定，也是中央别墅区距离市区最近的，位置优越。
废话不多说，直接上图-
观唐别墅 -中央别墅区唯一一个经典中式别墅社区
在「拿来主义」横行的北京别墅市场，观唐打破了这种固有的理念，白墙灰瓦青砖的建筑外立面，中式韵味十足，致力于打造属于国人自己风格的别墅，整体楼盘分布非常对称，三面绿化，北面和西面为绿化假山，南面为园区水系人工湖，整体分布寓意紫气东来，社区分为1.2.3.5期，每期都有相应的春、夏、秋、冬园。
观唐的产品均为中式合院型独栋产品，面积区间在350-1000平之间，价格区间在3500万到1亿之间，社区内部圈层纯粹，合院的户型采光更好，中式的建筑更显底蕴与深沉。围合式的高院墙私密性更强。
更新
中央别墅区- 天竺板块
古时候，印度被玄奘称为「天竺」。如今在北京，也有一个小镇与它同名。
北京的天竺镇，也算历史悠久。在辽代，这里是帝王「春赏花、夏纳凉」之地，温榆河在旁边静静流过。在宋代，这里建有大小庙宇13座，香火鼎盛，梵音绕梁。
21世纪的京城，有三个流传甚广、气势如虹的名字：中央政务区、中央商务区、中央别墅区。
三区之中，中央别墅区居于国际机场一侧，按逆时针旋转，依次排位天竺、后沙峪、孙河、大湖「四大天王」。板块天王之首，是居中的天竺。
——天竺板块
南临北京的母亲河-温榆河（全长48公里）
北至天北路，东至天柱东路，西至馨园二街
从1000万至2.5亿的别墅大豪宅，从一手到二手，应有尽有，单价从4万至7万，任由挑选
交通配套
紧邻机场高速、3分钟可达机场高速、6分钟可达机场，20分钟可达朝阳公园
紧邻京密路：20分钟可达三元桥，30分钟可达望京。
商业配套-欧陆广场
欧陆时尚购物广场，在国展地铁站附近，公交是新国展，旁边是别墅区。
5层小楼，有吉野家，麦当劳，真功夫，华联生活超市，还是高级生活超市，价格很贵，星巴克咖啡，中国银行，工商银行，康师傅私房牛肉面。芭斯罗缤冰激凌蛋糕。竹叶青，乐友孕童用品专卖店。别的都是我不太知道的店面 与国际潮流对接的时尚风向标，享受温榆河的购物天堂和欢聚空间。
欧陆广场坐落于北京东北郊温榆河畔的中央别墅区北端，距三元桥12公里，与新国际展览中心隔街相望。竣工后将成为天竺和后峪区域内规模最大的单体商业建筑。
温榆广场
由香港周大福集团开发的顺义区首个全天候综合式商场
环绕于多所经典高档豪宅、高贵私家会所、乡村高尔夫球场以及众多国际名校间，名副其实成为京城首席豪宅区内的购物休闲生活好去处。吸引了数以千户国内外政府及公司要员、企业总裁、海归精英、名流商贾等。为了给区内庞大的显赫居者提供品位生活及服务， 特开发此文化、生活、休闲广场。广场面积约15000平方米，汇萃中西餐饮、咖啡酒吧、面包房、超市零售、潮流精品、水疗美容、艺术画廊等多种服务，一站式消费、一站式享受。
荣和广场
荣和广场」以「中国·我的家」为主题，在中央别墅区内营造了独具特色的区域中心、邻里中心的商业氛围。其吸纳了50多家国际知名商业企业入驻，涵盖了国际教育、国际医疗、国际商务及特色餐饮、休闲购物等多种商业业态。荣祥广场将提炼于东西方文化中的优秀建筑符号，融合出简洁、朴拙、自然、亲和的设计风格。墨绿的屋顶，乳白的墙面配上郁郁葱葱植物及点缀的小品，构成了一派祥和的景象
医疗配套-和睦家顺义诊所
和睦家顺义诊所于2002年正式开始营业，2013年完成扩建，是北京和睦家医院在京管理和运营的第一家诊所，位于北京市顺义中央别墅区核心地带，营业面积约为1050余平方米。诊所团队由技术精湛的国际化医生和经验丰富的双语护士组成，确保您和家人能享受到国内高品质医疗服务。和睦家顺义诊所为包括婴幼儿到老人在内的所有年龄段的患者提供专业持续的医疗服务，不仅有经验丰富的家庭医生、儿科医生、心理科医生和康复医生等帮您诊断治疗，还为您和家人提供以预防保健为主的「一站式」家庭医学服务。
顺义诊所口腔科拥有舒适的诊室、先进的口腔设备以及安全严格的消毒措施，确保您和家人能够享受到高品质口腔科服务。
教育配套
北京德威英国国际学校
纯英文教学。学校分为全日制幼儿园、小学、初中至高中，高二之前的课程与英国国家课程同步，高二高三则是教授IB国际教育文凭课程
青苗国际学校BIBS
接受学生年龄范围：2-18岁 年级包含：幼儿园-12年级
学校类型：国际双语学校
课程体系：阳光上东校区拥有国际文凭IB PYP认证和WASC认证。顺义校区拥有WASC认证，其小学部为国际文凭IB PYP候选学校，初中部和高中部拥有国际文凭IB MYP和DP认证；东润校区采用PYP模式下的国际小学课程和中国国家课程；青苗国际幼儿园使用专门为2-6岁孩子们设计的与IPC（国际小学课程）幼儿园阶段课程相结合的自主研发课程。一年学费：小学和初高中（阳光上东校区和顺义校区）186,000元
丽思嘉洛德幼儿园
北京温莎幼儿园
温莎双语幼儿园采用了「英国国家课程」中的「幼儿早期教育基础课程（Early Years Foundation Stage）」，并通过融入中国教育之精华，力争更适应本土学生的需要。温莎形成了以「游戏」为基本教学方式，以「浸泡式」双语环境为特色的课程模式。同时，温莎充分考虑到了国内孩子的需求，为孩子顺利进入国内公立学校做好了充分的准备。
娱乐配套-金色河畔GOLF俱乐部
北京金色河畔高尔夫俱乐部有18洞的球场，标准杆为72杆,球道总长7030码。水障碍多是本球场的特点，前9洞都有不同形式的小溪和湖泊；球道较宽，稍有缓坡，但理想落球点却窄而且多变；沙坑虽少，但分布合理；果岭面积普遍较大，起伏变化较多，整个球场挑战性极高。
产品种类分析
带湖的别墅 -棕榈滩，恒大丽宫。 价格区间3500万-1.5亿。
纯独栋别墅 -恒大丽宫、棕榈滩、丽嘉花园、丽京花园、价格区间1700万-1.5亿。
公寓产品 -丽高王府、万通新新家园、水木兰亭、万科天竺悦城。价格区间550万-1200万。
带室内电梯别墅- 丽宫、万通新新家园。价格区间2000万-1.5亿
2010年后的别墅- 万通新新家园、丽宫（二期三期）、誉天下（二三四五期）、棕榈滩二期。
价格区间600万-2.5亿。
一手新房- 恒大丽宫、誉天下、万通新新家园。价格区间750万-2.5亿。
小区一览
加更一期观唐别墅专栏
最近对这个项目的感触很深，在带看的过程中大多数的年轻客户对纯中式的住宅的接受度不是很高，喜欢的客户非常认可，不喜欢的客户真的就是直接pass掉这个小区，于是乎本人想以此文来增加朋友们对观唐的了解，真正了解之后，说不定你会爱上它。
后续会持续跟新剩余的几个板块，如果有想了解的小区可以评论或者私信，看到后会以加更的形式发不出来，最近疫情严重，居家办公有很多时间整理资料，发步网络哦！
观唐别墅专栏
「不明白大势，说不清楚道理就别玩项目」
--------吕大龙
从港味到欧陆风，从仿造到原版拷贝，拿来主义的行径的确是一种满足需求的捷径，这种现象到现在被演绎到了极致，在别墅的产品中更是极致。市场上充斥着各种别墅类型、各种别墅概念、各种别墅风格，从表面上看，人们的居住条件是得到了明显的改善，但这些都是非自我居住理性的表达，而是其他区域、其他年代、其他人群的居住理想。对此，清华紫光(北京)房地产开发有限公司董事长吕大龙深刻地认识到：「在整个别墅市场上，从90年代初到现在的这十几年中，一直是拿来主义的产品占绝对的主力，很多项目直接是国外原抄的东西，确实在我们的市场上演绎到了极致，说好听点，就是文化交流，但事实上，这是一种文化侵略。」「这种探索和尝试不是出于发展商的兴之所至或者猎奇，而是一种大势所趋下的自醒和回归。」
顶级中式别墅：中国楼市的空白点
中国作为一个正在崛起的文明古国，同时作为一个大国，有自己的文化传统和深厚的根基，包括居住上的文化，所以，在中国完全应该创造自己风格的原创别墅，而不是照抄、照搬。
观唐：探索和创新精神的产物
「中式别墅并非是复古，现代生活并不需要传统生活的秩序，而是建造一个具有中国文化价值的载体来满足中国人自己的精神内涵，同时具有西方现代生活的流线空间来满足舒适，二者是相辅相成的统一体！」
观唐的追求
既要「寻找中国传统居住文化精髓」，同时又要「吸纳现代生活流线」，创造北京「惟一的」、「离城最近的」、「全独栋的」，同时又是「中式独立院落住宅社区」。
那么如何实现？
首先，它必须满足「传统」和「现代」这两个条件；其次，它必须使「传统」与「现代」能够在同一个社区、同一所房子中达到完美的结合。观唐所选择的做法是：提取中国古典建筑规划精华，浓缩并总结出中国传统建筑最优美的符号，同时吸收成熟的西方式样建筑的空间优化原理，采用目前市场中具有的最现代化的营造技术和建筑材料作支持，建造一片「最中国」，同时又是「最世界」的高档涉外别墅区。
开 发 商：博华紫光置业有限公司
物 业：观唐物业
项目开发：共四个区，分二期开发，都是地上两层地下一层
开盘及入住时间及开盘价格
一期（一、二区）：2004年，2005年，2.1万/平
二期（三、五区）：2007年，2008年，700/套 起
占地面积：48万平
建筑面积：9万平
面积区间：280-1320平
售价区间：2800-22000万
容 积 率：0.43
楼 间 距：10-20米
层 高：一层3.6米，二层5.65米，地下2.8米
总 户 数：326户
供 暖：自采暖
物 业 费：9元/平
会所服务内容：球类，游泳，健身，超市，棋牌，客房SPA
绿化率：70%
楼盘名称：观唐中式宅院
楼盘位置：香江北路与观唐东路交叉口
产权年限：70年
1、娱乐：项目周边9家高尔夫，7家马术俱乐部。
2、学校：2公里内5所国际学校，1所国际幼儿园
3、交通位置：项目临近机场高速，开车到东直门只需15分钟
4、超近距离配套设施：东约1公里为地坛医院，南400平为和平医院，西门出去步行，北100米即是奥特莱斯，东南边就是京西学校。
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中央别墅区-后沙峪板块
一.区板块位置
后沙峪，历经26年的历史，隶属于顺义管辖，后沙峪位于燕山余脉和五彩浅山交界处,是北京海拔最高的地区，上风上水，吉祥之地，位于北京市东北部温榆河畔，属温榆河流域，北运河水系，平原地貌，常年空气质量保持一级水平，降雨较为充沛，气候宜人。作为北京市水系最为发达的城之一，镇域西侧有蜿蜒流经的温榆河，中央别墅区依温榆河而建，错落有致。另有罗马湖这颗镶嵌在后沙峪中部的明珠，周边地区各国风情美食汇集，已经成为全市著名的特色美食聚集区。着力把后沙峪打造成环境优美、产业高端、和谐宜居、时尚魅力、国际化商务宜居区，打造国际一流和谐宜居示范区。
二、顺义区域发展状况
首都功能核心区
东城、西城、崇文、宣武，我国政治、文化中心和国际交往中心。
城市功能拓展区
朝阳、海淀、丰台、石景山，实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。
城市发展新区
通州、顺义、大兴、昌平、房山和亦庄开发区，制造业和都市型现代农业的主要载体，疏散城市中心区产业与人口的重要区域。
生态涵养发展区
门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆，北京的生态屏障和水源保护地。
顺义规划定位
按照北京市新的城市总体规划要求，顺义区将作为北京市建设的重点新城，承 担着现代制造业、国际交往、空港物流业、国际展览业、体育休闲和居住的功能，是北京东北部城市化发展的核心，是未来一个相对独立、功能完善的城市。
按照规划，顺义重点新城确立了「一港、两河、三区、四镇」的城市空间结构。一港指首都机场及临空经济核心区；二河指潮白河旅游休闲度假区和温榆河绿色生态走廊；三区指顺义中心区（原卫星城三个组团）、空港区（后沙峪镇中心区、空港工业区、温榆河别墅区）、河东新区（南彩镇和北小营镇中心区）；四镇———杨镇、高丽营、李遂、赵全营，是统筹城乡发展的桥梁。
顺义产业发展规划
顺义以临空产业和现代制造业为重点，全面引导区域产业向高端、高效、高辐射力的方向发展。第二产业重点发展电子及通讯设备制造、微电子等高新技术产业，汽车制造、装备制造等现代制造业，以及设计研发、食品饮料、服装、包装印刷、家具等都市型工业。第三产业重点发展航空物流、国际会展、国际商务、文化创意、商业餐饮、旅游休闲等，强化现代服务业的高端环节，积极引进具有总部职能的物流结算中心、数据中心和决策中心。进一步优化经济结构，调整三次产业比重。
区域配套分析
教育： ISB国际学校、鼎石国际学校、海嘉国际学校等 70%以上的教育资源
商业： 荣祥广场 欧陆广场 祥云小镇
医疗： 友谊医院 和睦家医院（区域内顶级的私人医院）
交通： 京承高速 机场高速 京密路，地铁15号线以及多条公交线。
区域重点楼盘分析
中粮祥云
投资商、开发商：中粮地产投资（北京）有限公司
景观设计：易兰规划设计院；
地址：顺义区安泰大街9号；
占地：235亩；
容积率：2.2；
物业类型：别墅；公寓；
建筑类型：合院、联排，多层板楼；
园林景观风格：现代风格；
装修：毛坯
项目特点分析-
别墅与公寓的完美结合：大部分 房源高标准的装修进一步提升了产 品的价值与档次。成熟的社区氛围以及55万平商业： 别墅以及公寓产品都已入住 ，成熟的社区分为对于投资者是 非常必要的，因为这会直接会影响 到租金水平。
龙湾别墅
投资商/开发商：北京英才房地产开发有限公司；
景观设计：美国GBBN；
地址：顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地；
占地：120万平米；
建面：35万；
容积率：0.47；
物业类型：别墅；
建筑类型：独栋；
园林景观风格：原创风格；
装修：毛坯。
项目特点-
首创——唯一创新价值体系、中国传统文化的内涵与别墅舒适度的生活空间完美叠加，唯一被【艺墅世界】收录的中国原创项目
生活体验感——高品质、密度低于1、私密性强、安全性高、舒适度佳
高素质的居住人群——国际化成长、孩子榜样、未来发展
易出手——客户关注度高、认可度高位置佳:沿温榆河环境好，无航线噪音、安静
交通便利 ，多所国际学校环绕，成熟的商业街，为别墅区客户提供方便
小区的商业配套及内部环境，提高业主生活的环境质量，丰富业主的运动生活，满足业主的日常所需
独栋产品，以后越来越稀缺
入住率高，人气旺
龙湖滟澜山
投资商/开发商：北京龙湖置业有限公 司；
景观设计：美国BASSNIAN住宅设计 事务所；
地址：顺义区温榆河中央别墅区、京 承高速后沙峪出口东1500米 ；
占地：24万平米；
建面：10.8万平米；
容积率：0.67；
物业类型：别墅；
建筑类型：联排；
园林特色：西班牙和托斯卡纳风格；
装修：精装修，全套品牌家电家具。
项目特点分析-
高容积率的别墅产品：容积率为 0.67，但是别墅大面宽小进深的特 点让产品的品质丝毫没有降低。
景观和植被：园林的层次感及原生植 被的移植增加了小区的精致与奢华。
精装修：高标准的装修进一步提 升了产品的价值与档次。
优山美地
投资商：鲁能地产；
开发商：北京碧水源房地产开发有 限公司；
景观设计：倍尔高林；
地址：顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南；
占地面积：66.6万平米；
建筑面积：27万平米；
容积率：0.4；
物业类型：别墅、公寓；
建筑形式：独栋、7层板楼；
园林景观：A区中式B区美式C区西式
装修：毛坯。
项目特点分析-
1.北京最大最知名的国际学校ISB近在咫尺， 独享中央别墅区第一大教育配套
2.中央别墅区核心地段，中式、美式、西式风情大宅，世界不 同风格别墅尽在其中，让您充分体验奢华别墅生活 。
3.主会所、儿童会所\艺术会所，三大会所功能各异，彰显豪宅品质。
更新
大湖板块以板块内的社区「大湖山庄」命名，整个板块在中央别墅区的定位非常高端，豪宅云集，像远洋LAVIE,财富公馆，九章别墅，晴翠园等都是整个别墅区顶级的高端楼盘。
整个大湖板块共7个别墅楼盘，板块非常好划分，分别被京密路，温榆河还有机场高速围合成了一个三角形的地块，凭借着优秀的地理位置整个板块的关注度一直都很高。
板块历史
板块的发展同样也是依托于中央别墅区的发展而逐步建成，从03年的大湖山庄开始，一直到14年的九章别墅，逐渐形成了涵盖7个别墅小区的板块，内部主要以高端别墅区为主，整体价格在2000万-10亿之间，各个楼盘各有特点，有京城顶豪的远洋LAVIE，也有明星云集的晴翠园。
板块配套
交通 ：近机场高速，京平高速，地铁15号线孙河站，东北5环路，京密路以及即将建成的京密快速路。
教育 ：板块内部有法国国际学校，10分钟以内可到蒙台梭利国际学校，京西国际学校，哈罗国际学校。公立学校有北京第八十中学孙河分校。
商业 ：赛特奥莱购物中心，易世达购物中心，国际餐厅一条街等。
娱乐 ：尼克劳斯高尔夫俱乐部，天星调良马术俱乐部，黑骑士高尔夫俱乐部。
医疗 ：三甲医院（地坛医院）
产品介绍
大湖山庄
一步一温润，处处皆是景。这是走在大湖最美的感受。
加拿大Matrix建筑事务所在24万平方米的土地上规划有8万平方米的集中绿化公园和6万平别墅住宅区，一万平方米的「T」形水面贯穿全区，分为东西双坡带。
高低起伏的道路蜿蜒坡上，犹如置身于山林之中，和自然最亲密的接触，这里就是大湖山庄，朝阳区五环边温榆河流域内的纯独栋欧式别墅。穿过迎宾大道樱花树与落雨松环绕回家的路远眺路那边是碧湖水色
沿湖蜿蜒着一排排朱澄色的别墅，这里有出门亲水回家打球的绝佳花园
延续几世纪的欧式贵族生活 ，为何让人如此憧憬 欧式别墅不仅豪华贵气，更多的是浪漫惬意。
奶油色抑或金黄色的大理石，精致的石膏线和装饰柱，修剪整齐的灌木，亲水的庭院，品味高雅，简洁实用，呈现一种异国的生活格调小区自带会所，游泳健身一应俱全。
项目优势：
1.位于朝阳区，东北五环边，真正的城市别墅；距离CBD望京仅仅10分钟车程
2.交通便利距离机场10公里，距离三元桥12公里，15分钟车程可达市中心；
3.纯独栋别墅，容积率仅0.25，密度低，环境宜居；
4.社区内8万平公园仅供业主私享，1万平T型水系贯穿全区；
5.社区90%以上的入住率，生活氛围浓厚，空置不足10户，租户占比在30%左右；
6.住户多为企业高管、外国大使、公司CEO等，素质高，居住圈层纯粹；
7.周边5所国际学校，3个高尔夫球场，2个马术俱乐部，多条地铁公交线路，配套齐全；
8.欧式独栋，四周花园，每户有4-6专属车位；
9.单层面积在180-300平，多为中西双厨，居住体验感极佳；
10.客厅6.5米恢弘挑空，框架结构，可随时设计户型。
项目信息
开 发 商 ： 北京金来欣房地产开发公司
物业公司： 城市展望物业管理公司
建筑类型： 别墅
建筑年代： 2003年
总 户 数 ： 153户
均价： 77584元/㎡
物 业 费 ： 12.5元/㎡/月
容积率：0.25
绿化率：50%
占地面积： 240000㎡
建筑面积： 60000㎡
车位总数： 400个
车位配比： 1：2
人车分流： 不分流
产品类型： 独栋别墅
装修:精装 简约式风格
远洋LAVIE
远洋LAIVE由远洋地产开发，排名北京第一位的别墅，建筑工程和施工资质，全部是国家一级工程公司，远洋集团成立于93年，于2007年在香港上市，现为内地在港上市房地产公司十强
远洋集团重点锁定北京市场，已在北京拥有20多个项目，大多地处各环路主干线周边、主要商业区域等核心黄金地段或交通便利地区。品牌在北京市场有很高的知名度和美誉度，深受客户青睐，是北京最大开发商之一。远洋聚焦「中年成熟」和「青年改善」两类家庭，其中「万和系」、「公馆系」等成为中国高端品质住宅代表之作。
LaVie在法文中意为生命的含义，系远洋深耕细作18年，问鼎中国高端不动产巅峰，倾18年心血大成之作，誉为远洋的生命盘。
项目优势
①超大花园，彰显传世大宅的气派：社区占地2000亩，绿化率70%，容积率0.096，人均绿化面积10亩地，就像生活在公园里一样，花园面积是600平到2万平，满足业主和家人对花园的一切想象，让业主和家人享受安静祥和的别墅生活，容积率低至无可挑剔。
②15万平水系，用人工打造12万平湖景，3万平小溪，12公里长的水岸线，保证户户临水，保证每户楼王，都可以享受600米水岸线和万平湖面，这在北京的别墅市场中，目前来看是独有的，让业主忙碌一天后，一进去lavie就像置身安静的世外桃源。
③亿元级独栋，保证社区人群素质和圈层纯粹，整个社区产品总价是8000万起，很多业主都是朋友推荐成交的，居住人群是社会顶级精英圈层，上市企业的老总，或有涉外经验的高素质高收入眼界开阔的海外创业人士。
项目信息
远洋LAVIE，于2003年1月拿地，2010年开盘一期，12年开盘二期，13年开盘三期，16年开盘四期五期。远洋占地2000亩地，是故宫面积的两倍，绿化面积70%，容积率0.096，只有190户，均为独栋产品，户均绿化面积在10亩地，纯天然氧吧，就像居住在公园中，花园面积600-20000平，可以满足客户对花园的一切想象，容积率每降低0.1，为业主带来的好处是：楼间距增加2米，日照时长增加15分钟，园区增加100棵树，被邻居吵醒的机会减少20%
社区总共分为五个期，共四种风格，英式，法式，意式，新古典式，一期面积是767平-1010平，二期930平-1926平，三四五期主力户型是1100平到2000平，二期在社区东侧，近东门，然后一期，三期，四期，五期，依次向西排列
作为中央别墅区的定海神针，远洋LAVIE的户型包含所有独栋具备的功能和条件，前二后三设计，带地下车库层和室内泳池，每户都配有千平以上大花园，最大程度还原了人与自然的谐调居住品质，远洋单层层高为4.2米，每户门头配有2到4根12米高的四种风格的罗马扶柱，大气磅礴，户户有前庭院和后花园，为了让业主更大程度的欣赏自家花园以及社区景观，每户配有11米的挑高，居住起来，大气不压抑
晴翠园
打造别墅标杆 唯美艺术生活
建筑师们说,建造别墅的终极目标不是建筑本身,而是创造梦想
在很多开发商的眼中,别墅只不过是花更多钱才能买到的房子,却没有挖掘出别墅这一产品的真正价值，实际上,别墅是对环境要求最高,最能体现建筑艺术的产品 别墅不仅具有居住，这一大家都能看到的实用功能,更具有可供欣赏的建筑艺术价值
项目优势
据说,凡是到过晴翠园的人没有不喜欢的,不少人都把能拥有一套这里的别墅，当作自己的终极梦想，业主们说晴翠园是打假工程，北京有很多楼盘都号称是别墅，豪宅，晴翠园第一个任务，就是把产品深入解读，让市场上所谓的豪宅在真东西面前露馅。 第二,给所有的社区做一个样板,一个绿色 环保 舒适 自然的生态社区应该是什么样的
好房子,究竟好在哪里?豪宅,究竟豪在何处?
阳光 空气和水,这是市场给出的答案，我认为,只有把自然界的这三要素用好了,才是自然 舒适的好房子 豪华不是贴金镶银,也不是铺张浪费,而应该是一个绿色 环保 舒适 自然的生态社区
项目信息
1.开发商名称：北京丰联房地产开发经营有限公司
2.物业公司名称：丰联物业
3.位置：机场高速东苇路出口东侧4公里
4.类型：纯独栋养生别墅
5.项目平均层高：3米
6.项目平均楼间距：10-15米
7.项目总户数：96户
8.项目车位配比：1：1-2
9.车位使用年限：跟房子一体
10.项目供暖方式：项目水、电、气市政直供； 11.项目采暖方式：地暖，中央空调； 12.项目容积率：0.21； 13.项目绿化率：80%; 14.交房标准：毛坯房； 15.项目共分为几期：一期入住时间为2004年9月，二期入住时间为2006年7月 16.物业费：13.5元/㎡/月 17.供暖费：天然气：3.8元/立方米 18.租金区间：6万~10万/月
卓锦万代
卓锦·万代兰」是由一位侨居新加坡的亚美尼亚人，名叫爱尼丝·卓锦女士，于1890年在自己的花园里培植而成的。1893年新加坡植物园为了纪念她，把这种花命名为「Vanda Miss Joaquim「，意思是卓锦女士之兰花。1981年卓锦.万代兰被新加坡选定为国花，而这个楼盘是新加坡开发商凯德置地在北京的第一个项目。开发商希望这个楼盘能卓越锦绣，万代不朽。故名——卓锦万代！
项目优势
1.卓锦拥有自己独特的私家公园，没有飞机航线。此房是独栋唯一在售，小区房源目前麦田最多。院子里养有的有鹅，保障人与自然和谐共处
2.有针对业主和租户的免费健身房和游泳馆。
3.万科物业，24小时轮番值守。保证居住安全（晚上保安做考题30分钟一题，三班倒制）
4.有针对业主和租户的APP便民服务，可以APP上下单，例如家里马桶坏了等问题，半个小时之内上门（免费）帮您解决所有问题
5.如果有朋友到访，不方便接听电话、被物业电话通报打扰，还想减少朋友门外等候的时间，可以给朋友发一个访客邀请码，门卫一扫直接入区，避免等待时间。
6.物业为了防止业主在本社区遛弯被蚊虫叮咬。每隔50米左右安装一个灭蚊虫引诱器，保障租户、业主夏天出门不被咬。保障最舒适的居住体验
项目信息
开发商：凯德置地
物业公司：万科
物业管理费：11.5元
项目类型：别墅
交房标准：毛坯
竣工日期：2006.10.30
交房时间：2006.11.31
建筑面积：84500平米
绿化用地：42250平米
供暖方式：中央空调（燃气壁挂炉）
总户数：独栋97户，联排150户，总户数247户
容积率：0.5
绿化率：0.5
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衍生话题
当疫情成为常态，别墅成为置换首选
全国疫情的再次爆发让更多的人意识到了疫情将会成为常态，也都做好了和疫情长期对抗的心里建设，在这样的大背景下，别墅开始成为了大家置换的首选，这几年的豪宅市场明显优于之前。
别墅的种类经过20多年的发展衍生出了多种形式，独栋、类独栋、合院、双拼、联排、叠拼等别墅，多元化的别墅种类让置换家庭在别墅的选择上有了更多的空间，以前想换个别墅也只有独栋联排可以选择，生活方式的转变很大，对于经济的压力也会比较大。现在可以先置换叠拼,再换到双拼或者独栋，整体的置换会更加平缓，再加上越来越多的楼盘开始精装交付，置换别墅变得越来越容易。
疫情对于人们的居住观念产生了很大的影响，时常会发生的封闭小区，居家隔离等因不可抗力也引发了人们对置换别墅的更大需求，仅以自己进两年所接触的客户给大家分享一下置换别墅的这些客户群体所遇到的问题。
1. 邻里关系不和谐
长时间的居家使得邻里间的关系容易产生矛盾，不久前刚刚接触过一个平层置换下叠别墅的客户，这次置换的是孙河的叠拼别墅，主要原因就是疫情期间大量的居家时间引发的楼上楼下矛盾，楼上的住户喜欢跳刘畊宏，楼下是养狗的家庭，整个楼又因为有密接而封闭。客户说：「原来没有疫情的时候，大家都是白天上班，晚上回家休息，生活很规律，相互之前偶然也会有打扰，但是都能接受，毕竟这种情况是很少的，不过疫情隔离期间，楼上的小年轻经常室内活动，楼下的没法遛狗也经常会在屋里叫。」之所以想换个叠拼就是为了减少楼上楼下的相互打扰，提升居住品质。
2. 长时间室内空间居住，无室外活动空间
长时间的室内隔离导致无法外出对人的身心都会有一些影响，在近期所遇到的一些置换别墅的客户中，大多数都提到了这个问题，花园对于长期居家很重要，并不是需要多么大的花园，而是需要一个在密闭空间待久后能自由舒展的外部空间，如果能种种菜，养养花，溜溜狗那就再好不过了。
3. 平层居家人口多，分层不明确，私人空间变少
正常的社区会秩序下一家人基本都是各司其职，生活时间上相互有所交错，不会显得过于拥挤和局促。疫情期间年轻人开始居家办公，小孩开始上网课，老人也无法下楼去互动，家庭人口少还好，人口多的家庭如果平层的空间不够大的话很难划分好大家的专属区域，相互之间难免会有所打扰，更不用说家庭成员之间的分层了。
目前很多入门级别的叠拼别墅都具备了分层和小花园，可以满足部分客户疫情成为常态后对于置换别墅的基本需求，联排、双拼、合院、独栋项目在北京也有九大别墅区可供选择。北京的土地供应也开始集中，新房项目层出不穷，市面上可供选择的二手房也非常多，从几百万到几千万不等都有可供选择的产品。
